最近接連與幾位租客做心理輔導，皆因早前租約完結，被業主大幅加租，每月租金動輒上升10%以上，租客雖然手上持有的現金勉強夠首期，但對前景有保留，並不想用盡手上資金作首期入市，恐怕將來如果樓市逆轉或工作收入不穩定會很麻煩。
當然，人人的客觀情況不同，不能簡單一句買或不買便能概括，因為一個買樓的決定涉及過百萬元現金及每月過萬元的供款。如手上有現金，對放在銀行收息覺得無用，心大心細不知應否入市買樓。以下有四個買地產股勝過買樓的原因可以考慮：
1）現時樓市已創新高，各大地產商一般認為2013年樓市只能「平穩發展」，原因是建築成本高。不過樓價升跌，向來是講需求，地產發展商並無保證利潤，不一定年年賺大錢。相反，美國股市已創五年新高，恒指現時約23800，與08年高位27853仍有17%升幅。
無可否認，本港樓市的升幅是由境外熱錢炒作，加上曾蔭權主政時代新屋興建太少，供求失衡所致。現時美國、中國樓市回暖，熱錢會不會離開本港樓市？梁振英主政短短幾個月，已推出加建居屋、港人港地、加重額外印花稅、買家印花稅、白表免補地價買居屋，招招都是正確有效可以增加平價樓供應、限制境外需求，這需要時間來驗證。
2）本港的租金回報向來偏低，現時才入市買樓收租回報低，扣除每月供樓、管理費及差餉、維修等，基本上並沒有多少現金落袋，買樓自住則要看作極長線的投資，有足夠心理質素及財政實力承擔短線摸頂買貨的風險。
至於地產股長實（001）、新地（016）等一線地產股，2013年仍預期派息2.5厘。
買樓睇長線 明年恐加息
3）在24個月內短線買賣住房有特別印花稅5%至15%，加上一般交易費用及銀行通常要求最少供款期，故現時入市要作兩年以上投資期的打算，一年內升幅少於10%，根本無利可圖。雖然預計2013年樓市平穩，但2014或2015年美國很可能已經進入加息周期，並且本港細單位的供應會逐漸增加，對樓市的影響有多大仍要觀察。
港股則一般預計2013年可見25000水平，股票獲利隨時可以套現，交易成本及印花稅等相對輕微。
4）樓市向下的時候，除了難套現之外，也非常難對沖下行風險。筆者認識一些長線持有股票的投資者，風平浪靜時可用股票期權備兌認購（Covered Call）賺取正現金流，如有異動可用Long Put對沖下行風險、較專業的可計算對沖值以沽出期指合約，又或者先行沽出股票套取現金，再用價外Short Put賺取時間值等低位接貨，多種招式可有效管理現金水平及持貨風險。
例如持有新地股票，做3月140元Covered Call也可收期權金0.7元至0.8元，如早前120元以下買貨，今年3月前能夠以140元出貨，利潤合理，如不到價，可繼續持有股票等下次做Covered Call的機會。
金曹