其實一早有朋友到日本買樓收租，看中那兒的租金回報夠高。之前，老友孫柏文也在他的專欄寫過。總之，遊戲規則就是，在海外拿到資金，然後到日本置入收租物業。另一邊，就沽點日圓，對沖滙率風險。
為甚麼要在海外拿資金？因為在日本，借錢很難。
「日本央行不是一直在行寬鬆政策嗎？」原來，日本銀行自從樓市泡沫爆破，元氣大傷，對借貸業務變得過份審慎。據說，當年日本樓市瘋狂的日子，有不少跟借貸有關的枱底交易。經此一役，銀行也矯枉過正。當然，另外也有說法指，日本央行長年超低息，曾幾何時只要是借日圓買其他高息幣，做套利也賺過盤滿缽滿，只要大家集體行動，肯定可以賺安全錢，何樂而不為？當然，套利的機會早已被全球低息潮淹沒，這亦部份解釋得到，為何日圓自2007年底開始轉強。
說遠了。在日本借錢難，槓桿機器不運作，不但解釋了為何日本央行就算一直維持寬鬆也沒有出現通脹，也是日本租金回報高的原因。一來，在資產價格持續回落的環境下，持有資產的代價，一定會反映在租金。二來，日本人借不到錢買不到樓，也令到租務市場長做長有。
日本的情況，令我想到其他經歷過，又或者將會經歷樓市泡沫爆破的地方。說實在，當租金回報低的時候，通常都是樓價有點泡沫的日子。這個時候買入資產，是低回報高風險。相反，爆破過後，一街都是平貨，租客也多，這些日子有能力去置業的人，才是真正的價值投資。我覺得，今時今日的美國樓市，正是高回報低風險。
利世民
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