九龍灣德福花園屬正牌港鐵沿線屋苑，地利超強之外，更鮮明的賣點是實用率最高達九成。以標準單位而言，一般500餘方呎單位入場費超過400萬元，逾600方呎單位逾500萬元更加屬指定動作。
記者：伍志輝
攝影：黃耀興
模特兒：Icy（Unique Model）
德福花園Telford Gardens
【屋苑資料】
地址：九龍灣偉業街33號
落成：1980至1982年
發展商：港鐵、合和及恒隆
相比之下，相若銀碼幾乎相等於房協綠悠雅苑的大戶定價，吸引力或會稍遜，但考慮到更佳的實用率和地利配套，以至超強的樓價升值能力，德福花園不失為資金較充裕入場客的選擇。
睡房四正 擺位容易
成交呎價直逼1萬元的德福花園，平價選擇除了凶宅之外，最低層1樓及頂層單位是較正路的選擇。介紹的是J座頂層626方呎單位，實用面積556方呎，內櫳較新樓逾700方呎單位還要寬敞，巨型的呂字形廳大可隨意佈置，睡房四正無柱躉，毋須為擺位煩惱。浴室亦夠大，只是廚房袖珍得不能容納雪櫃，結果要在浴室入口旁預留凹位放雪櫃，這個是德福花園這類樓齡逾30年屋苑的獨有設計，亦是新一代買家最難以適應的問題。
單位附新裝修，向內園景色開揚清靜，開價則是屋苑逾600方呎戶型的平價水位，正是因為電梯不達頂層，要行樓梯上落的關係。
德福花園J座頂層
叫價：525萬元
叫租：1.55萬元
建築面積：626方呎；
實用面積：556方呎
間隔：2房2廳
實用率：89%
落成：1981年
建築面積呎價：售8387元；租24.8元
備註：電梯不達頂層
資料來源：利嘉閣德福分行B組
電郵：mailto:[email protected]
【最新市況】
頂層單位 電梯不到樓價較低
德福花園共有21座，提供4992個單位，標準戶面積分為500餘方呎及600餘方呎兩類，基本間隔兩房，戶型有十多種，部份可以自行多間一房。物業最低層1樓及頂層單位屬較另類的選擇，前者與大廈電梯大堂入口同層，單位普遍外望平台通道，私隱度和景觀略遜，而且大部份單位有縮則情況，出現300餘至400餘方呎一房細戶，部份縮則戶實用率不足八成，市價較一般低層戶平。
由於電梯不能直達各座頂層，形成頂層戶雖然擁有開揚視野及天然光充沛的優點，樓價卻較一般高層單位低5至8%。部份頂層單位亦有縮則的情況，但單位實用率沒有被拖低，部份反而是全屋苑最高達九成的戶型。
利嘉閣周祥玉表示，屋苑現有放盤約70個，全場最平為最低層470方呎單位，開價358萬元。另一超平之選為凶宅，於轟動全港的五屍命案單位附近的603方呎單位，叫價470萬元。以上皆屬屋苑難得一見呎價低於8000元的平盤，一般單位每方呎叫價8000餘至9000餘元，最癲價為S座一個672方呎內園水池景單位，索750萬元，呎價11161元。
【屋苑配套】
港鐵上蓋 商場名店多
德福花園的必勝賣點是座落港鐵九龍灣站上蓋，加上德福廣場是東九龍焦點商場之一，設有英式百貨公司、大型酒樓、連鎖電器店及多間名牌食肆，近年還有多間名牌時裝店進駐，連超市亦屬中高檔路線的品牌。平台上的戲院近年完成翻新，提供更佳視聽娛樂。另有私人會所德藝會，屬會員制。
屋苑亦是由港鐵站前往大型購物商場MegaBox的必經之路，商舖食肆更多，還有專門播放立體電影的戲院，緊貼世界潮流。
