中港兩地樓市近年屢受政府出招影響，地產股走勢亦落後大市一段時間。不過，各大證券行近日都紛紛推出報告唱好中港兩地的地產股，同時本港地產股及內房股的走勢轉好，特別是部份內房股股價更創52周新高，房地產跟房地產股的走勢開始出現分歧。
加快供應有利港發展商
政府多番出招打壓樓價，與資金氾濫不無關係。美國推出QE3後，資產升值，加上市場預期中國召開十八大會推出措施刺激經濟，令資金蜂擁流入香港，早前金管局需多番出手穩定聯繫滙率，反映巿場仍存在大量游資找尋投資機會。相信較為有效令樓巿回復健康發展的方案之一，應是由香港政府推出措施增加供應。
有分析指，政府在明年1月公佈的施政報告中，將會對增加供應有更多着墨。但政府若希望加快供應，很大程度都需要本地主要發展商幫忙，因為香港五大地產發展商，市場佔有率已達90%，政府可能會加快樓花預售，又或是加快審批農地轉變用途的申請等手段去增加供應，巿場人士普遍認為，對發展商影響正面。
香港地產發展商的資產負債表普遍健康，亦未有過度借貸，加上2011年及今年上半年，部份發展商在市場進行集資活動，故此有助本港發展商的資金水平維持在健康水平。
另外，有部份大型發展商的股價與資產淨值（NAV）出現相當大的折讓，在預期政府要透過發展商增加供應的前提下，發展商的盈利仍可望受惠，可見有關地產股具備相當的投資價值。
至於內地的情況，經過近兩年的宏觀調控，內房行業的政策風險已明顯下降。加上各項經濟數據例如出口、製造及投資等都有改善，可反映經濟已趨穩定。
經濟回穩也帶動中國的新屋銷售量有所增長，雖不及之前的金九銀十，但10月份住宅銷售按年增長27%，同時中國住宅樓價走勢亦趨穩定。根據內地房地產網站「搜房」的近期數據顯示，中國100個主要城市的樓價，已連續5個月錄得上升，特別是一線城市的樓價錄得持續增長。
一二線城市真實需求大
在經歷長期的政策壓制以後，我們相信一線及二線城市的真實需求強大，並有利內房發展商。另外，內地銀行為首次置業人士提供低於基準利率的按揭貸款優惠，可望提高首次置業人士的負擔能力，也有望繼續刺激內地住宅成交宗數上升。住宅銷情強勁，除有助內地的地產商進一步改善資產負債表及減低負債，也增加地產商進一步集資的能力。
以投資角度來看，巿場仍有一些本港地產股及內房股的股價與資產淨值存在一定折讓，某程度上存在相當的投資價值。在內地政府仍存在不明朗因素情況下，令部份內房股的價值仍被市場低估，同時部份質素不錯的一線香港地產股，表現暫時遜於大市，只要細心發掘，不難找出具長線投資價值的機會。
曾德明
惠理基金投資服務及銷售部總監
本欄隔周一刊出