焦點故事：實用面積計價<br>萬元呎價年代降臨

焦點故事：實用面積計價
萬元呎價年代降臨

萬元呎價年代降臨！明年1月1日起，二手市場推行全面以實用面積計價，計一計，香港及九龍區主要大型屋苑的呎價幾乎全部過萬元，雖然只是「假」升值，物業估值沒有受實質衝擊，但是一些實用率較低的樓盤就會忽然「貴凸」，甚至進入萬元大軍行列，例如傳統上車盤沙田中心及河畔花園，不單躍升萬元呎價一族，還超越藍籌屋苑沙田第一城！在實用面積計價年代，請大家做好心理準備！

記者：陳家雄

攝影：謝榮耀

模特兒：Cindy（Starz People）

今年6月，立法會通過《一手住宅物業銷售條例》，其中規定價單須列明實用面積呎價，為了統一計價，地產代理監管局決定2013年1月1日起，地產代理須於二手物業買賣及租賃時同時提供實用面積資訊，資料須源自差餉估價署。
明年以後，大家經過地產代理公司，樓盤廣告要起革命，在「窮人恩物」的描述之外，廣告必須提供實用面積，字體不可小於建築面積所用的字體。如果地產經紀違反指引，會受地監局的紀律處分，最高罰款30萬元，甚至吊銷牌照。
實用面積大行其道，多間代理行均增撥資源提供實用面積資訊。根據中原數據顯示，按實用面積計價後，港島及九龍區主要大型屋苑的呎價，幾乎全部過萬元，甚至也挨近萬元，如美孚新邨平均呎價可達9205元、淘大花園9799元、得寶花園9577元……但這些屋苑已有個別造出突破萬元一呎的成交，例如得寶花園一個實用面積282方呎單位，以295萬元成交，呎價驚見10461元。

實用高屋苑具優勢

業內人士強調，實用面積計價後，市民可能需要一段時間接受，雖然對樓價沒有實質衝擊，但是實用率較高的屋苑優勢將會突顯，例如太古城雖然建築面積呎價比嘉亨灣高300元，改用實用面積計價後，太古城卻便宜2000多元，準買家會點諗？
不過，買樓不只是買入單位面積，還包括考慮地段、會所、配套、交通及校網等置業元素，尤其是地段，否則市區樓不會一直領先！再者，很多年輕業主追求豪宅式大堂，以及大型會所設施，那種虛榮感，已值回票價。
沿用多年的「實用率」從此成絕響，代之而起，又會否是「公共空間率」、「發水率」等新詞彙，藉以反映建築面積佔自住空間的比例呢？一切還待市場演變。

直擊河畔花園
計算實用面積

模特兒Cindy到沙田河畔花園一個單位，進行地毯式度尺行動，量度單位廳、房、廚、廁，最後仔細計算，單位面積211.9方呎。吓！差餉物業估價署「物業資訊網」顯示，該單位實用面積是269.1方呎。
其實Cindy已度得很小心，雖然單位裝置地腳線，可是相差的57.2方呎，去了哪兒？中原測量師行執行董事張競達解釋，問題出於誤以為在單位拉尺量度出來的面積等於實用面積，真是大錯特錯！

【小知識】
如何查找實用面積？

方　　法：物業資訊網
提供資料：物業資料包括實用面積、樓齡及物業許可用途
網　　址： http://www.rvdpi.gov.hk
查詢熱線：2150 8836（致電後，署方人員會教授網上使用方法）
查詢電郵：mailto:[email protected]
費　　用：$9（逐個物業計價）
提　　示：「綜合註冊資訊系統」IRIS，作用是土地查冊，提供物業成交紀錄，並不提供實用面積。

http://www.rvdpi.gov.hk

註：1平方米=10.764方呎；25平方米=269.1方呎

河畔花園實用面積點計
天台窗台等不計算在內

張競達說：「實用面積是單位圍牆內所包含的面積，包括單位內所有的間隔、支柱、牆身、工作平台，以及任何露台，如環保露台，還要量度至外牆以外的表面，或與相鄰單位、公用空間共有的分隔牆的中線。因此，單位與鄰居、天井、升降機槽或任何類似直槽、或公用地方的分隔牆，應視作外牆處理，它整個厚度的一半應包括在實用面積以內。至於不包括在實用面積的則有天台、平台、花園、天井、車位、窗台、台階、閣樓及冷氣機房等。」
張競達續稱，由於很多人忽視了單位內在間隔、牆身、支柱，以至與相鄰單位及公共地方的分隔牆，所以實地量度出來的面積與官方公佈的實用面積會出現差距。
此外，若單位牆身與升降機、直槽相連，由於牆身較厚，這些單位會較為吃虧。從樓宇結構層面來看，樓宇低層的牆身須要承受較重力度，故樓層越低，牆身越厚，相反，高層單位牆身較薄，如果兩個相同座數的500方呎單位，高層除了可享較開揚景觀，也會比低層較為實用。