大埔龍尾要變身人造泳灘，被指破壞生態；發展商表明在該區興建水療酒店，長實主席李嘉誠捐10億元拓慈山寺觀音像，大埔汀角要打造旅遊勝地？村民都打算將村屋改做民宿，希望分一杯羹，「港版芭堤雅」之說不脛而走。
記者：陳家雄
攝影：黃耀興
模特兒：Nie（Pure Models）
大埔區議員譚榮勳坦言，區議會商討促進本土經濟初時，原本有委員提出在塔門發展民宿，以應付遊覽地質公園旅客的需求，「估唔到被傳媒誤會是大埔汀角，咁又難怪，呢度有好多旅遊點，好有條件成為『港版芭堤雅』，好似桐梓觀音像將近落成，未來仲可能有龍尾泳灘、水療酒店等，而且呢度向來是周末踏單車、燒烤的旅遊勝地。」
沒想到這個美麗誤會，觸動了部份村民的神經，村屋改做民宿的念頭旋即閃過。譚榮勳曾到訪船灣聯村村公所，談及這個建議，他說：「呢度咁多嘢玩，一日真係玩唔晒，如果可以好似台灣、日本提供民宿，留低旅客，對推動本土經濟有好大作用！」
村民嚮往寧靜生活
同為大埔區議員劉志成則表示：「某村村長知道呢個消息，唔多鍾意！佢話呢度係原居民地方，村民追求簡樸、寧靜的生活，唔想有乜閒雜人等。」他又說：「如果搞民宿，租得嗰一兩日，然後又搵客，咁點解我唔將單位長租呢？呢到每月租金都七、八千蚊，甚至一萬，坐定定收租，唔會好過經常搵客、費神去打理間民宿咩？」
目前香港沒有法例規管民宿，村屋改民宿仍未成氣候，譚榮勳不諱言：「外地民宿，地下是接待、交流、共用的地方，二、三樓才是睡房，如果我想申領牌照，是全幢屋申請？還是分層去申請呢？定係仿效長洲及南丫島，申領度假屋牌照呢？」有代理說，有投資者在某區成功把村屋改做賓館，想在汀角插旗，然而該名代理知道，部份村民不喜歡這種經營模式，為免得罪米飯班主，索性「詐唔知」算數。
區內交通有待改善
此外，汀角路交通問題一直為人詬病，曾有村民向區議會投訴往來汀角和大埔市中心的小巴及巴士班次不足，區議會亦不停向當局反映，惟被署方「耍太極」。雖然最近區議會向運輸署申請將三門仔至龍尾的路段由雙線雙程擴闊至四線雙程，但署方仍一貫口脗，話「目前足以應付」喎！
汀角旅遊點逐個捉
（1）觀音像
李嘉誠捐出10億元在桐梓興建慈山寺及全球第二高的青銅觀音像，高76米，與大嶼山天壇大佛遙遙相對，現場可見，棚架已拆至肩膀，觀音頭像已現，觀音身驅也完成裝嵌。當年曾經發生過，村民擔心寺院燃燒冥鏹造成空氣污染以至光害等事件，後來寺院再三強調，純粹弘揚佛法、不提供骨灰龕、不會是旅遊項目，然而附近住戶不用走近，已可朝拜。
（２）龍尾泳灘
商討十多年，正反意見，各執一詞。支持一方，理由多多，說是大多數人意願、爭取多年、有需要、促進本土經濟；反對一方則批評支持者「利」字當頭、罔顧罕有海洋生物的安危，雙方站在發展與環保，一個從來難以平衡的論點上爭拗。雖然政府拍板興建龍尾泳灘，但有環保人士有意提出司法覆核，令工程存在變數。
（３）水療酒店
會德豐早年已獲批准在龍尾附近的蘆慈田村，興建水療酒店，另一發展商偉都集團也申請將人工沙灘旁的農地，興建水療酒店，不過地盤周邊屬於保育地，遭環保團體強烈反對。
（４）地質公園
由港鐵大埔站坐75K或20K小巴到三門仔村落車，行10分鐘可抵達，但要留意潮汐，潮漲時要駁艇渡水，過岸後，就可以進入自然教育徑，全長1.5公里，共有16個景點，欣賞幾億年歷史的岩石、地質及地貌，包括連島沙洲、砂岩、斷層及褶曲等。大埔環保會早年在村中成立地質教育中心，展示資料及提供導賞服務，詳情可登入： http://www.taipoea.org.hk/tpgeopark
何謂民宿
所謂「民宿」，簡單來說是家庭旅館，屋主出租單位房間給旅客，規模大小視乎屋主家居環境，小則一房，大如別墅。有的民宿是主人與旅客住在一起，提供食宿、旅遊意見、介紹當地文化習俗、風土人情等，也有屋主不與旅客同住，聘人經營打理。有指「民宿」源自日本「Minshuku」，東京民宿，有的是地下一層為接待處、客飯廳共用，二、三樓設數個房間招待旅客，每層提供廁所及淋浴設備共用，此外有民宿的房間設獨立浴廁，只是地下一層共用。
申請旅館牌照 至少需時半年
村屋可否改建民宿？記者曾致電民政署牌照事務處，翌日獲署方人員電話回覆：「香港沒有立例監管民宿，民宿只是一種經營模式，如果你想把村屋作旅館用途，應該嘗試申領旅館牌照。」
表格可在民政署網站下載 http://www.had.gov.hk/file_manager/tc/documents/public_forms/had133.pdf，表格需連同村屋間隔圖則一併提交，署方收到申請後，會派員現場視察，如沒有問題，會獲發發牌條件通知書，「基本上你跟通知書上面的要求做足就可以！」他又再提醒：「你幢村屋要有地政署發出『不反對入住證明書』喎！」
結構消防須達標
事情是否這麼簡單？專責旅館牌照的高文顧問張展明就接過一單生意，「村民想將村屋改做賓館，點知去到現場一睇！那是兩層高的老屋，用工字鐵嗰種，牆身水泥根本唔合符規格，基本上，要整間屋重新興建，點改呀？」
張展明稱，當村屋申領賓館牌照，首先要確定用地用途，包括住宅、商住用途，以防萬一，還要查契約內有否訂立額外條款；結構方面，例如會否選用過重物料，超出限制，令單位潛在倒塌危機；消防方面，間隔要符合規則，例如每條樓梯寬度須超過1.05米，並提供足夠消防設備，包括火警鐘、火警通報系統及煙霧頭等。她續稱，現時申領賓館牌照手續較以往繁複，由提出申請到領牌，需要半年至一年。
根據現行法例，任何居所提供收費的住宿，假如其租出期少於連續28天，就必須申領旅館牌照，無牌經營旅館，可罰款20萬元及監禁兩年，若持續無牌經營，每天再罰兩萬元。
首期連改裝費 投資500萬起
現時汀角村屋的市況，全幢村屋有約100個放盤，平均呎價近6000元，最低入場費為鄰近燒烤場的大美督村，面積2100方呎，四套房間隔，沒有車位，叫價830萬元，呎價3952元。以這個最低入場費計數，若改做民宿，究竟回報又如何?
首先，注意購買村屋的按揭有別於其他物業，銀行出手較緊，可能低至五成按揭。以上述單位來說，若以830萬元成交，首期就要415萬元，若連同申請及改建費用約100萬元，首筆投資逾500萬元。
假設全幢村屋成功變身民宿，提供10間約100方呎房間，每晚房租平均500元，全數出租，每日收5000元，假設每月有15天全數租出，租金收入7.5萬元。由此推算，每年收租90萬元，撇除申領牌照及改裝費用，租金回報率10厘。當然，這是理想的假設。
申領賓館部份發牌條件
‧消防方面：
（1） 走廊必須設有窗戶，其尺寸大小要相當於走廊長度的16：1
（2） 走火通道須保持暢通無阻
（3） 大門、士多房的防火門須具備1小時防火效能；睡房防火門則具半小時防火效能
（4） 提供足夠消防設備，包括火警鐘、火警通報系統、滅火桶、煙霧頭、用作消防疏散照明的「貓眼燈」
‧結構方面：
（1）禁止僭建物，包括天台僭建、
簷篷、露台、花園
（2） 牆身、地板選用物料不得超重
（3） 每條樓梯寬度必須超過1.05米
‧電力方面：
（1） 由於不能超出用電負荷，故通常要申請三相供電
資料來源：高文牌照顧問張展明
【物業介紹】
全幢三層新物業 連780呎入契花園
不是所有村屋都有條件成為民宿，如果要逐層購入或有難度，所以有意發展民宿的話，可能要吼實全幢村屋放售。今次介紹這幢村屋，有條件改做民宿，但是代理不禁提出疑問，現時汀角村屋有市有價，與其大費周張投資，何不長線收租？
這個鄰近桐梓觀音像的全幢村屋，今年完成工程，名為「薈悅」，為單號屋，面積2100方呎，車輛可駛到門前，另村屋連一個車位，往港鐵大埔站約15分鐘車程。
推開大閘，是780方呎的入契花園，鋪設小草坪，一邊是人造水池，地下一層採用落地玻璃窗，採光度十足，開放式廚房設計，令地下空間感廣闊，另備有儲物房及客廁。四房雙套分佈於二樓及三樓，每層一房一套，其中主人套房位於三樓，面積逾300方呎，相連露台，套廁選用豪華設備，提供按摩浴缸。業主叫價1260萬元，呎價6000元。參考最新成交，為汀角路鄰近布心排村，面積2100方呎，以1400萬元成交，呎價6667元。
汀角全幢村屋
叫價1260萬元
建築面積：2100方呎
呎價：6000元
備註：連一個車位、780方呎入契花園
資料來源：至富地產
電郵：mailto:[email protected]