新德園為九龍塘規模較龐大的屋苑，提供分層單位及排屋，後者面積少於3000方呎，屬區內進駐之選。新德園排屋合共有116幢，現時放盤少於10個，僅一個連租約，反映物業以實力用家為主，二手市況波動不大，即使面對近期樓市存在多項不穩定因素，新德園二手市場亦沒有特別的叫價異動。
記者：伍志輝 攝影：羅君豪
模特兒：Easter（Stage Models）
新德園排屋分為內外兩環排列，外環排屋包括1至87號，俱連花園，部份向南望禧福道及向西望窩打老道的排屋花園較大，惟俱有行車聲浪，尤其向窩打老道的排屋，噪音影響較大。向北望九龍東軍營的排屋視野開揚，但間歇會有解放軍出現；向東的排屋則前臨老人院及特殊學校。
相比之下，位處內環的88號至116號屋，雖然受外環排屋包圍，但各排屋圍繞中央園林泳池而建，景觀上別具賣點，同時亦可免受外圍馬路或軍營噪音的影響，適合鍾情清幽居所的豪宅用家。
車位巨 可泊三部車
是次參觀的是內環排屋，面積2507方呎，屬物業中碼屋型，同類型屋俱不設花園，但車位特大約690方呎，可停泊最少三部車，其餘排屋車位面積僅200餘方呎，最大碼的2885方呎屋，車位370方呎，一般可泊兩部車。
物業排屋有多達9款屋型，但內櫳間隔大同小異，分別在於各層廳房的面積有異。以參觀的排屋為例，入口設於地下，毗鄰物業行車道，車位在入口後方。1樓為客飯廳及廚房，2樓設偏廳及睡房，3樓有兩間套房，天台分前後兩部份，分層多、樓梯長，上落頗費勁，但每層空間感強烈，又不設窗台，實用率高逾九成，為屋主提供極大的裝修佈局彈性。
客廳享綠蔭泳池景
此屋裝潢走清雅隨和路線，淺白的用色流露舒適感，內櫳佈局有大戶之家風格。屋主特別欣賞1樓客廳可以外望茂密綠樹及部份泳池景，特別在原有梯形窗前加建軟墊窗台，作為觀景雅座。由於屋主打算換屋，所以才肯割愛放售。
區內市況
畢架山峰洋房 最平放盤1.3億
第一太平戴維斯黃文宗表示，政府推出新「辣招」後，新德園業主放盤取態變化不大。物業排屋放盤不足10間，開價由4380萬元起，最貴排屋叫價5900萬元，對比區內獨立屋地為主的洋房普遍逾億元的身價，實屬進駐之選。
今年以來物業合共有四間排屋易手，而年初則錄得一個分層頂樓連天台高價成交，1920方呎，作價3990萬元，呎價20781元，遠高於物業排屋成交呎價，惟自此以後，分層戶迄今沒有放盤。
同區鮮有相若面積的洋房或排屋物業可作比較，但分層戶面積相若及具物業規模的屋苑為畢架山一號，第一太平戴維斯黃文宗表示，畢架山一號現時有兩個頂層原裝相連大宅放售，面積俱為2367方呎，開價分別6500萬元及7200萬元，呎價分別27461元及30418元。至於另一樓齡較新的豪宅屋苑畢架山峰，除了分層單位，亦有花園洋房，現時有兩間3700餘方呎洋房放盤，開價高達1.3億及1.5億元，呎價分別高達3.4萬及4萬元。
物業配套
消閒娛樂選擇多 位處熱門名校區
屋苑中央設有泳池及兒童遊樂場，池邊廣種樹木，環境清幽雅致。物業附近有香港專業教育學院及香港浸會大學，還有不少名牌中小學校以至幼稚園，屬九龍最熱門的名校區，家長客趨之若鶩。
區內亦有多間私人會所，其中窩打老道旁的九龍塘會，普通會籍入會費為30萬元，提供各類康樂及餐飲設施。座落劍橋道的九龍仔業主會，亦有多項康體設施及食肆，還提供網球訓練課程。公眾休閒場所則有佔地極廣的九龍仔公園，提供各類球類運動場地及公眾游泳池。
購物消閒可到又一城或樂富廣場，前者屬中高檔消費，後者屬領匯旗下商場，並設有街市，消費模式大眾化，用家可各取所需。
屋苑資料
地址：九龍塘禧福道1號
座數：排屋116幢；分層5座
住宅樓層：3層
每層伙數：分層2伙
單位總數：洋房116個；分層30個
建築面積：洋房2080至2885方呎；分層1942至2009方呎
間隔：3至4房
落成：1983年
發展商：恒隆為首財團
管理公司：置邦
管理月費：每呎約1.2元
設施：泳池、兒童遊樂場及停車場
校網：小學41網；中學九龍城區
單位資料
單號屋
建築面積：2507方呎；另天台約800方呎
實用面積：2425方呎
叫價：5300萬元
間隔：3房（2套）3廳；另工人房及貯物房
建築面積呎價：21141元
實用率：97%
備註：車位可泊2至3部車
租值：10萬元
回報率：2.3厘
資料來源：第一太平戴維斯
電郵：mailto:[email protected]
