沙中線貫通土瓜灣，政府大力發展東九龍，土瓜灣既是市建局重點重建地帶，也是發展商逐鹿之地，較早前恒地就以2.39億元投得馬頭圍道兩幢舊樓。區內舊樓收購呎價動輒八、九千元，每戶舊樓獲賠償500萬至600萬元實屬等閒，無奈區內兩大熱門換樓屋苑翔龍灣及傲雲峰的呎價，已由年初的7000元直逼9000元，原區舊樓獲賠償業主部份先租後入市，有人則換入低水樓，土瓜灣正掀起一片換樓潮。
記者：陳家雄
攝影：黃耀興、羅君豪
模特兒：Katie Hui（Pure Models）
李太是土瓜灣某細行代理，過着有單就做的半退休生活，然而隨着區內重建項目一個又一個，忙得不可開交，「好多老街坊被迫換樓，搵我幫手。」她說：「有個被收購單位的業主，單位500幾呎，實用率達九成，收購價係按實用面積計，用市建局收購呎價9000蚊計算，有成450萬！聽落好似好多，但佢打算換入傲雲峰，但最細單位600幾呎，屋苑呎價都逼近9000蚊，計落起碼530萬，賠償不足以買入呢個單位……」
多選擇先租後買
她續稱：「計計埋埋，連雜費，仲差成百萬，但嗰個重建戶業主差唔多退休，唔想孭按揭，區內可以選擇嘅盤唔多，最終他選擇先租樓幾年，預留幾十萬租住幾年樓，相信樓價未來會有回落空間，到時先再拍板入市。」
受惠沙中線、郵輪碼頭等基建，區內較具規模及樓齡較新的屋苑呎價起飛多時，呎價由年初至今躍升兩成，若重建戶想完全不補差額換樓的選擇實在不多。
今年2月，市建局以實用面積呎價8939元，向北帝街新山道項目業主提出收購，自住業主可以選擇原址換樓，或在啟德一帶樓換樓，然而部份新盤幾年後才入伙，九龍城區議員黃潤昌就話：「好多自住業主寧願先攞咗筆錢，然後才決定租樓或換樓。」
換新樓要補差額
受重建影響的張先生（化名）住在土瓜灣幾十年，一直在區內經營小生意，養活一家六口，收到市建局公佈收購消息後，連忙搵樓，看過馬頭圍道旁的農圃道18號、帝庭豪園及傲雲峰等，他說：「雖然賠了幾百萬，但都唔夠錢買入呢啲樓！價錢貴，唔夠大，又唔實用，如果要換入大單位，仲要補百幾萬差價，當然唔制啦！」
事隔大半年後，最終看中以實用見稱、主攻大戶、由房協發展的欣榮花園，以近700萬元換入逾900方呎的三房單位，「鍾意個單位可以再間多一房嚟用。」
《傲雲峰》 裝修企理 露台睇煙花
傲雲峰是區內其中一個樓齡較新的大型屋苑，由6座物業組成，提供2208伙，面積由605至924方呎，間隔兩至三房，至於三房連套房間隔供應相對較少，主要集中第2及7座的B及C室，面積分別是885方呎及924方呎。值得一提，屋苑大堂入口旁邊的北帝街將設沙中線土瓜灣站其中一個出入口，未來交通便捷。
屋苑座落舊區，半數單位望內園景，其他住戶以中上層單位景觀較佳，不會被舊樓遮擋，其中各座C至F室，望市區景及享不同程度的海景。
介紹一個優質放盤，為2座極高層F室，面積713方呎，內櫳裝修新淨企理。客廳連接露台，增強採光度，單位座向東南，可望煙花景，配合未來郵輪碼頭，景觀將更煞食，美中不足是或受翔龍灣物業略為遮擋。
屋苑平均呎價$8800
美聯李偉民表示，屋苑有約30個放盤，平均呎價8800元，入場費最低為6座低層A室，面積639方呎，連租約放售，叫價520萬元，呎價8138元。交吉盤最低入場費為1座高層H室，面積639方呎，叫價590萬元，呎價9233元。物業11月上旬錄一宗成交，為6座中層F室，面積715方呎，以600萬元易手，原業主2008年以368萬購入，持貨四年，賬面賺232萬元，物業升值63%。
傲雲峰 Sky Tower
地址：土瓜灣宋皇臺道38號
座數：6座
住宅樓層：58層（實際46層）
每層伙數：8伙
單位總數：2208個
建築面積：605至924方呎
實用率：76至77%（不計窗台）
間隔：2至3房
落成：2004年
發展商：長實、新世界及上海實業
管理公司：高衞
管理月費：每呎約1.3元
校網：小學34網；中學九龍城區
─2座極高層F室─
建築面積：713方呎
實用面積：535方呎
實用率：75%
間隔：2房
建築面積呎價：10028元
叫價：715萬元
資料來源：美聯
電郵：mailto:[email protected]
《翔龍灣》 極高層 景觀有保證
土瓜灣翔龍灣06年開賣時，堪稱「九龍版嘉亨灣」，當時還請來2004年環球小姐冠軍珍妮花霍金斯（Jennifer Hawkins）做代言人，成為一時佳話。屋苑5組大廈以L型排列，毗鄰九龍城碼頭，一邊是偉恒昌新邨，另一邊是舊樓群，所以大部份單位，甚至部份中低層戶均享海景，是同區換樓升級之選。
引入智能家居系統
各座A、B、G、H室主要望園景及屋苑泳池，部份單位望啟德及有少海景。各座C、D、E及F戶，前臨九龍城碼頭及巴士站，低層也可望維港。至於第6座，位處單邊，為最臨海座數，開揚景觀最有保證。
介紹5座頂層連天台，面積504方呎，眼鏡房間隔，方形客廳，相連露台，座向西北，遠望獅子山，前臨啟德地皮，位處極高層，景觀變數不大。此外，跟其他分層戶一樣，引入智能家居系統，廚房和浴廁均設有專用電視，而浴室更設置酒店式浴室電話。
業主叫價560萬元頗為進取，呎價11111元。翻查最新一宗成交為1座低層A室，面積500方呎，以431.8萬元成交，呎價8636元，原業主以212.9萬元一手買入，持貨六年，賬面賺218.9萬元，物業升值一倍。
中原何嘉濠表示，屋苑有約200個放盤，平均呎價8800元，其中一半為交吉放盤。入場費最低為3座低層B室，面積485方呎，叫價430萬元，連租約放售，呎價8866元。若要即買即住，交吉盤最低入場費為2座低層A室，面積500方呎，叫價440萬元，呎價8800元。
翔龍灣 Grand Waterfront
地址：土瓜灣新碼頭街38號
座數：5座
住宅樓層：62層（實際51層）
每層伙數：8伙
單位總數：1782個
建築面積：462至846方呎；相連1090至1766方呎
實用率：72至75%（不計窗台）
間隔：2至3房；相連3至4房
落成：2006年
發展商：恒地及煤氣
管理公司：偉邦
管理月費：每呎約2元
校網：小學34網；中學九龍城區
─5座頂層連天台─
建築面積：504方呎
實用面積：372方呎
實用率：73.8%
間隔：2房
建築面積呎價：11111元
叫價：560萬元
資料來源：中原
電郵：mailto:[email protected]
《欣榮花園》 鑽石大廳 內櫳翻新
土瓜灣欣榮花園是房協大型市區改善項目之一，有7座合共900個單位，面積由691至1042方呎，其中近八成是三房戶，部份更提供主人套房及貯物房間隔，而且實用率高達82%，甚受區內換樓客歡迎。
介紹1座低層單位，面積1024方呎，牆身地板剛完成翻新，內櫳新淨企理，鑽石大廳，外望內園景。三房連套房間隔，其中一個細房方正實用，其餘兩房間隔不規則，佈置要稍花心思，單位有一個貯物房，但內櫳呈三角形。業主叫價748萬元，呎價7305元。
兩房最平放盤530萬
卓天置業梁洛文表示，屋苑現有約30個放盤，平均呎價7500元，入場費最低為691方呎的低層兩房戶，叫價530萬元，呎價7670元。
欣榮花園 Jubilant Place
地址：炮仗街99號
座數：7座
住宅樓層：16至20層(實際14至18層)
每層伙數：6至8伙
單位總數：900個
建築面積：691至1042方呎
實用率：約82%
間隔：2至3房
落成：1998年
發展商：房協
管理公司：房協
管理月費：每呎0.95元
校網：小學34網；中學九龍城區
─1座低層C室─
建築面積：1024方呎
實用面積：838方呎
實用率：82%
間隔：3房1套；另連儲物房
建築面積呎價：7305元
叫價：748萬元
資料來源：卓天置業
電郵：mailto:[email protected]
