堪稱「將軍澳版天璽」的天晉入伙在即，二期發展也來勢洶洶，就算撞正政府出辣招，亦無礙發展商把將軍澳演變成高檔住宅區的野心。不過天晉周邊地皮，在限量限呎政策下，大單位供應恐怕買少見少，加上原區換樓需求大，難怪優質二手大戶放盤叫價，敢與天晉二期看齊。
記者：陳家雄、葉淑貞
攝影：謝榮耀
模特兒：Relia（Starz People）
將軍澳曾被嘲為「睡眠社區」，皆因商場、住宅發展模式極為相近；但時至今日，有五星級酒店進駐，自助餐預訂竟然聲稱爆到出年，認真誇張。其實當大家到過將軍澳站PopCorn商場，就會發現這個大型商場竟然有點又一城feel，比較同區其他商場明顯高檔一級。
業主惜貨 二手放盤少
將軍澳區未來新盤供應，主要在港鐵將軍澳以南的臨海地皮，以及發展時間較長的日出康城。先講臨海地皮，8幅「限量」地雖有規條，發展商一樣積極進駐，例如頻在將軍澳增土地儲備的新地，更圍住天晉來買地，拓展其「天晉王國」，先後取得66B區（即天晉二期）、66A區（料為天晉三期），以及66C1區地皮。
今年年中，天晉二期前面66B2區地皮招標，欲擴大版圖的新地也有入標，但最終被會德豐以18.6億元投得。緊接其後，最臨海的66C2區招標，竟爆冷由信置夥拍嘉華擊退7個財團投得，每呎樓面地價4696元，創區內地價新高。這塊臨海地皮，預料會為將軍澳提供最少4000多個單位，然而在發展條款限制下，樓盤以中小型單位為主，會德豐已放風有意把66B2區地皮發展600個中小型住宅項目。
中原李玉祥表示，莫說未來大戶供應因限量限呎而買少見少，就連現在二手大戶供應也極少有，因為很多業主都抱住「賣咗買唔番」的心態，況且區內可供換入的大戶選擇不多。最近維景灣畔1座中層E室，面積1049方呎，以850萬元成交，主要因為業主是海外投資者，「買咗件貨幾年，見個市升得急，價又靚，撞啱客，先至做到單deal。」
其實日出康城逾千呎大單位選擇較多，本來都啱換樓，不過代理話：「始終不少街坊都覺得日出康城近堆填區，唔鍾意環保大道，負面新聞多多，有買家甚至話『揀唔落手』。」日出康城尚餘不少發展項目，由3至14期，料建有50座樓高46層至59層高的物業，提供約1.6萬伙，但論配套及商場質素，跟將軍澳站差得遠，代理又話：「（日出康城餘下項目）標都未入，而且限量限呎大行其道，項目會是大戶還是細則？都好難講喎。」
大戶每呎叫價逾八千
睇番二手大戶市況，美聯林振聲指，將軍澳區多個屋苑均有提供逾千呎大單位，包括將軍澳中心、將軍澳廣場、維景灣畔、都會駅、清水灣半島、蔚藍灣畔及日出康城等。表面上，現有大單位放盤量約500個，但日出康城已佔約300個，其餘200多個，包括調景嶺站旁維景灣畔約90個，平均呎價約8800元；都會駅佔約70個，平均呎價約8500元；坑口站蔚藍灣畔約39個，平均呎價8200元；將軍澳站的將軍澳中心及將軍澳廣場均有約10個，平均呎價分別為8850元及8650元；君傲灣有14個，平均呎價8300元。
蔚藍灣畔
頂層連天台 60萬裝修
坑口站上蓋物業蔚藍灣畔，由6座共2130個單位組成，面積由652至1268方呎，戶戶設露台，提供250多個逾千呎大戶，分佈在1D、2A、2B、2C、7A及7H座，現有約40個放盤，平均呎價8200元。今次介紹頂層連天台的千呎單位，市場罕有，原業主購入天晉換樓，才割愛沽售單位。
單位為1座頂層連天台，面積1135方呎，屋主花逾60萬元裝修，維持三房一套間隔，廚房擴大，將相連的工人房及廁所拆掉，令入廚空間極為寬敞。
特設鏡牆增採光度
為了增加長形客飯廳的空間感，屋主委聘設計師把多用途房向飯廳一邊牆身改造鏡面，又在客廳梳化位背後牆身裝置長鏡，把外圍景觀引入屋之餘，亦增加採光度，屋主太座說：「晚上，鏡子把將軍澳內海的夜景映照入屋，是我老公得意之作。」
主人房及細房合符新樓標準，間隔方正。大房睡床與窗台高度一樣，窗台鋪墊，仿如擴大睡床。全屋採用灰色地磚，牆身保養俱佳。經過大堂，行上天台，享有兩邊景致，前望將軍澳市景，後望銀線灣海景，分體式冷氣的機身置於天台，屋主話：「方便維修、又唔怕滴水滋擾別人囉！」
美聯林振聲表示，蔚藍灣畔逾千呎的放盤量約39個，包括相連單位，平均每呎叫價8200元，入場費最低為2座低層B室，面積1029方呎，叫價850萬元，呎價8260元。最近一宗千呎戶成交在10月初，為1座高層D室，面積1135方呎，以1015萬元成交，呎價8943元。
1座頂層連天台
建築面積：1135方呎
實用面積：850方呎
實用率：75%
間隔：3房1套；另連工人房
建築面積呎價：12159元
叫價：1380萬元
資料來源：美聯
電郵：mailto:[email protected]
屋苑資料
地址：坑口培成路15號
座數：6座
樓層：58至59層
每層伙數：6至8伙
單位數量：2130個
建築面積：652至1268方呎
實用率：75至76%(不計窗台)
間隔：2至3房
落成：2004年
發展商：港鐵、嘉里、信置
管理公司：港鐵
管理費：每呎1.49元
校網：小學95網；中學西貢區
維景灣畔
三房間隔 長廳有露台
調景嶺站旁的維景灣畔分3期，有15座共5725個單位，逾千呎單位約527個，分佈在1期1、2、3及6座，以及3期12、16及17座，2期7至10座不設這類單位，面積由1020至1092方呎，現有89個逾千呎戶放盤，是撇除日出康城後，區內最多逾千呎戶放盤的屋苑，平均每呎叫價8800元。
部份單位景觀有變數
屋苑1至3座向東南戶望較開揚海景，其餘向西南及西北戶以望山景為主，至於向東北的單位，前臨將軍澳南地皮，未來將有多幢物業落成，景觀存在變數，料靠近調景嶺站的座數影響最大。
間隔方面，屋苑千呎以上單位，幾乎清一色三房一套，普遍是長形客飯廳，並連露台，沿走廊經過兩細房，末端為主人套房，面積符合新樓標準。如12座高層G室單位，面積1025方呎，廚房盡頭延伸開去為工人房及廁所，正是與同屋苑三房戶最大分別的地方。
最近一宗逾千呎單位成交，為1座中層E室，面積1049方呎，以850萬元成交，呎價8103元。原業主07年10月以560萬元購入，持貨5年，物業升值52%。
12座高層G室
建築面積：1025方呎
實用面積：779方呎
實用率：76%
間隔：3房1套；另連工人房
建築面積呎價：9756元
叫價：1000萬元
資料來源：美聯
電郵：mailto:[email protected]
屋苑資料
地址：將軍澳澳景路88號
座數：15座
樓層：52至53層
每層伙數：7至8伙
單位數量：5725個
建築面積：530至1092方呎
實用率：74至78%(不計窗台)
間隔：1至3房
落成：2001至2003年
發展商：太古、新地、紹榮鋼鐵廠
管理公司：啟勝
管理費：每呎1.5元
校網：小學95網；中學西貢區
《社區配套》 醫院擴建 加強服務設施
擴建中的將軍澳醫院，預計明年完成工程，屆時服務及設施會擴充，包括住院病床和日間病床分別增加至636張和140張，專科門診診症室會增加至70間，同時提供精神科服務及磁力共振掃描診斷服務，以及產科服務。不過，最近醫管局基於政府叫停雙非孕婦，婦產科的服務需求壓力大減，或會取消開設產科，區議會正為此進行討論，有議員認為，若取消計劃，會引起居民不滿。
拓單車徑 料明年中完工
土木工程拓展署計劃斥資1.07億元在將軍澳南地皮興建長約1.6公里長單車徑，連接將軍澳65區及調景嶺，工程內容包括約八米闊的海濱長廊、單車隧道及寵物公園等，預計2013年年中完成。
東九隧道 工程尚在規劃
擬建的將軍澳至藍田跨海隧道全長4.8公里，估計斥資百億元，東接將軍澳寶順路，西連啟德未來的T2幹線，形成六號幹線，紓緩東九交通。工程尚在規劃，有關工程可能會截斷茶果嶺村的龍脈，引起當地居民強烈不滿，希望政府修訂工程計劃。同時，又計劃興建跨灣連接路，以高架橋橫跨將軍澳海灣，連接將軍澳至藍田隧道和將軍澳86區，屆時可以由工業區直達市中心。
