中原城市領先指數首次升穿110點，再創歷史新高，連樓齡33年的北角健威花園都話見萬元呎價。樓市熾熱到達新境地，究竟甚麼人願意接貨，這些買家肯定不會認為自己在接火棒，他們究竟在想甚麼？
低息環境持續至2015年、土地供應短期內無法大增、內地人繼續掃貨、儲蓄除買樓外無處安身……？我告訴你，2004年美國樓價升勢最急時，當地新業主回答問卷時，說的也是：土地供應有限、亞洲買家掃貨、經濟增長持續、人口不斷上升……。
越貴越多人要 氣氛主導
雖說樓市一定程度是自由市場，服膺於供求定律，但樓同時是投資類別資產，像股票一樣，越貴越多人買，越跌越雞飛狗走，故此市場預期往往主導走勢，觀感及社會氣氛往往會令價值大逆轉。
專門跟蹤美國樓市、並一早預示當地樓市爆煲的耶魯大學經濟學教授席勒（Robert Shiller），最近便發表研究報告，探討買家預期（Expectation）在樓市泡沫中的作用。
席勒最為人熟知的是寫了相當警世的《非理性亢奮》一書，及好像中原地產一樣，定期編製及發放美國各大城市的樓價指數，但原來他一路有針對新買家進行樓市前景調查。首次在1988年開始，並在2003年後變成一年一度的大型調查，亦即有了25年的歷史，足夠一個樓市周期有凸。
在這份名為《他們在想着甚麼，在旺市及淡市的買家行為（What Have They Been Thinking？Home Buyer Behavior in Hot and Cold Markets）》的研究中，席勒發現，買家對短期樓價走勢非常清晰，絕非LuLu，而且對未來12個月的樓價走勢，評估傾向保守，往往低於之後實際樓價的按年表現。
問題並非出於短期的評估，而是長線。席勒的調查發現，如果要求新業主評估未來10年的平均樓價表現，在美國樓市盛極而衰的2003至2007年間，不少答案竟然是每年升逾10%，甚至有的回答超過12%。10年樓價表現已經難估，以為樓價可以連續10年每年升逾一成的想法，實現的難度更高。
長線預測樓市 通常樂觀
由於買樓是長遠投資，故此10年預期比1年預期更重要，偏偏多年的調查發現，1年預期較緊貼市況，10年預期則較簡單得來流於樂觀。
席勒認為，買家的10年樓價預期與按揭利率的差距，可以部份解釋樓市泡沫的出現，2004年時，10年樓價預期是每年升12%，而按揭息率是6%，在一成首期下，每年預期回報高達66%！這樣高的回報，即使樓價短期有調整，也無礙豐厚利潤。這差距同時可以解釋，為何近幾年美國出力遏按息，樓市也沒有起色，因為按息雖然跌至4厘，但10年樓價預期亦跌至4%，兩者差距似有還無，樓市蘇醒乏力。席勒認為，現時倡言美國樓市否極泰來，為時尚早。
長期樓價預期是如何變化的？席勒也未能提供滿意解答，僅以其長子改名的30年前軼事，說明有時身在社會潮流也不自知，他本想為其長子改一個較特別的名字，結果左度右度，終取名Benjamin，但到兒子上幼稚園後，才發現Benjamin已變得非常普及，席勒至今不明真相，但他太太則依稀記得可能受朋儕影響。
在facebook年代，人際影響更加無遠弗屆，社會潮流頃刻可以改變，對樓價的長期看法，會否加速逆轉？正在本港入市的買家，是基於一個甚麼的長期樓價假設，這些答案，我也很想知道。
丘亦生
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