5000個免補地價購買資助房屋的大抽獎，7月宣佈後隨即火燒連環船，居屋起動，掀動細價樓新一輪升市。到9月政府將計劃拓至租置公屋，此類物業過往成交稀少，故市場反應較慢，但卻常見天價成交。租置公屋的放盤罕有，甚至無盤可放，地膽代理在幾經轉折，才搵到一個半個租置公屋單位。當綠表居屋價位開始高不可攀，會否升到連公屋都無得揀？
記者：陳家雄、葉淑貞
攝影：黃耀興
模特兒：Rainbow（hkmodelhouse）、Rain（Pure Models）
七十年代的「居者有其屋」，幫助無數港人置業夢成真，至97回歸年，港府提出「租者置其屋」，讓市民以低廉的代價購買所住的公屋單位。有幾優惠？售價是以「重置成本」的折扣價再打六折，並注資維修基金，「折上折」後，承惠市價約12%！直至在05/06年度的第6期乙計劃後，政策終止。
公屋雖然代表着低下階層，但公共空間闊落，交通配套完善，景觀一般不會太侷促，部份甚至有開揚海景，居住環境絕對拍得住貴價私樓。資助房屋樓價越升越有，已經貼近私樓，尤其有海景的公屋單位，更加罕有矜貴，身價隨時更上一層樓。
但凡每項政策，都無可避免製造一批幸與不幸：公屋業主無端端有桶金，卻因可租單位減少，令低收入人士上樓速度減慢。租置公屋先後推出7期，涉及39個屋邨，約12萬伙已出售，但已補地價可自由轉售的不足1%，反映租置戶的流轉多屬綠表人士。
部份公屋業主變得「富貴」
過往是何文田愛民邨街坊的方太表示，政府出售公屋曾經令她很雀躍，「以為可以買番自己間屋！」但出售名單主要為八十年代屋邨，七十年代入伙的老牌屋苑愛民邨不包括在內，「仔女長大，入息增加，為咗唔想交雙倍租，惟有交還公屋購綠表居屋。」雙倍租金無疑驅使更多公屋住戶決定自置物業，假設購買約100萬元的資助房屋，月供才4000餘元，而雙倍租金已逾3000元，買樓自然較着數。
有幸購入自住單位的公屋住戶，在樓價飆升下無疑成為大贏家。大埔富善邨街坊陳太，05年透過租置第6期乙計劃，以約20多萬元購入單位，解決自住問題之後，儲錢變得容易，如今她的多名兒女已長大，已經持有三個太湖花園的單位，公屋當作「度假屋」。
不過，亦有人會把公屋視作「風水屋」，即使加幾倍租都不為所動，例如營商的李太，在慈雲山公屋出身，同樣不在出售公屋之列，如今她已住進西九豪宅，但一樣不願交還公屋，寧願交租保留單位。
5000購買力釋放 單位隨時升三倍
公屋價格看漲，有機會成為富戶老街坊的賣樓誘因。部份環境得到改善的市民，已搬離公屋，只因市場量價皆低，或者「唔等錢使」，就把單位丟空。當5000個購買力流入公屋，帶動交投，有機會令這批供應「解凍」。事實上，這批入市價才20餘萬的單位，隨時以過百萬賣出，十年八年升逾三倍，勁過藍籌私樓。
天價頻現 鳳德邨受觀迎
公屋的主要對象雖為綠表人士，但在「街外人」的參與下，令天價頻現。不少業主雖以綠表價放售，但遇上投資者入市，亦可以在簽訂臨約後才辦理補地價手續，變成自由市場成交，直接造就天價的出現。
根據中原地產研究報告，8月份公屋第二市場買賣錄得約15宗，為近半年新低，當中以100至150萬元的金額為主。成交最多的公屋為黃大仙鳳德邨，錄得3宗，而香港仔華貴邨、大埔富亨邨及屯門良景邨各有兩宗。公屋本來就盤源不多，加上5000幸運兒、QE3與投資者推波助瀾，明年1月大抽獎開彩之時，相信公屋又會有一番熱鬧。
資產入息限制 居屋王唔使諗
5000名免補地價購買白表居屋或綠表租置戶的人士，都需要符合入息及資產限制，估計二人家庭月入上限約為3萬元。預料政府會在計劃推出前一個月公佈，但申請者切記，月入上限是以過去六個月計算，而雙糧花紅亦計算在內，所以別以為只單計月薪。
以按九成、供款20年計算，再加入兩厘壓力測試，月入3萬元，供款佔入息比例最多六成，即可借1.8萬元，約可供樓價380萬元物業。當然，多付首期便可供少一點，但若然擁有三成首期，必然已超過資產限制（對上一期的限制僅為53萬元）。
依此推算，銀碼380萬元是這類資助房屋的極限，但一眾居屋王已經昂然超越此價。例如筲箕灣愛蝶灣9座中層A室，693方呎，綠表價453萬元，呎價6537元；另一樓王大角嘴富榮花園，600餘方呎單位亦叫價近500萬元，顯見白表居屋人士已不能透過「大抽獎」購入樓王級居屋。退而求其次，近港鐵的大埔富雅花園，704方呎三房單位，300萬元有交易，但計埋38%折扣率，實際市價約為490萬元，準買家不可不知。
十大最貴公屋
日期：2012年9月 成交價：285萬元 單位：黃大仙竹園北邨桐園樓26樓20室
日期：2012年4月 成交價：285萬元 單位：青衣長安邨安江樓19樓9室
日期：2011年10月 成交價：275.5萬元 單位：黃大仙下邨龍澤樓20樓3室
日期：2012年5月 成交價：260萬元 單位：柴灣峰華邨曉峰樓25樓10室
日期：2012年9月 成交價：259萬元 單位：沙田恆安邨恆月樓27樓2室
日期：2012年6月 成交價：257萬元 單位：黃大仙竹園北邨梅園樓31樓10室
日期：2011年7月 成交價：255萬元 單位：青衣長安邨安潤樓21樓2室
日期：2011年5月 成交價：250萬元 單位：深水埗李鄭屋邨廉潔樓21樓12室
日期：2011年5月 成交價：250萬元 單位：青衣長安邨安湄樓27樓16室
日期：2012年7月 成交價：248萬元 單位：香港仔華貴邨華孝樓32樓10室
截至9月21日
資料來源：中原地產研究部
長安邨：交通景觀優勝
青衣長安邨是房委會首批租者置其居，樓齡24年，但在十大最高公屋成交排名中，卻有三個來自這個屋邨，相信與交通便利、配套齊存及景觀有關。
屋邨由10座組成，平台有蓋天橋連接各座與領匯長發商場，有街市、體育館及海濱長廊，步行往港鐵青衣站約10分鐘。值得一提是長安邨交通四通八達，有往來旺角、觀塘、荃灣及上水的巴士線，就算通宵巴士都有「N」車經過。
介紹的單位為安海樓高層，雖然向西北，但碰巧正西方為另一大廈，屋主籲有興趣買家，不妨黃昏去睇樓，看看是否有西斜，採訪約在4點，的確日落黃昏不照入屋，而且前臨公園，望開揚海景。
內櫳殘 或需重新裝修
屋主當年在租者置其居計劃下，以約22萬元購入單位，自住至今，內櫳略殘，牆身有少許裂縫，廚廁舊，內櫳或需重新裝修。原為開放式間隔，屋主間成兩房，靠窗邊為大房，另一間為細房。
業主計劃出售單位後，轉投私樓市場，現時綠表叫價208萬元，呎價3636元，假如補地價計，叫價可逾300萬元，呎價逼近同區居屋，他稱：「現在綠表叫價，一成首期連雜費約30萬元，月供8000元，出面租樓都唔止呢個價啦！好多買家睇完單位，聽完叫價都無乜反應，不過唔緊要，目標不是他們，而是未來5000個白表免補地價的人士，有信心可獲承接。」他補充：「話晒叫半個市區，向海喎！」
長安邨安海樓高層
建築面積：572方呎
實用面積：443方呎
叫價：208萬元（綠表）
間隔：2房
實用率：77%
建築面積呎價：3636元
管理費：每月440元
資料來源：業主自讓
電郵：mailto:[email protected]
長安邨
落成：1988年
發展：房委會（第1期租者置其屋）
樓宇類型：新長型、Y3型及相連長型第一款
座數：10座
折扣率：54至66%
單位面積：163至802方呎
長發邨：內櫳保養佳
長發邨樓齡23年，為房委會最後一期推出的第6B期租者置其居，共4座物業，單位面積198方呎至630方呎，普遍採開放式間隔，實用率約77%。其中亮發樓及賢發樓最近海邊，向北單位景致開揚，望藍巴勒海峽，至於俊發樓及敬發樓的部份高層單位也可有不同程度的海景。
介紹單位為亮發樓高層，向北望海，遠景是荃灣及大帽山。面積433方呎，原為開放式間隔，屋主間出兩房，一大一細，大為睡房，細為衣帽間。雖然樓齡高，但屋主錫住單位，天花牆身年年例行髹油，所以感覺簇新。浴室及廚房企理，設備齊全，另連露台，可用作放雜物或晾衫。屋主一直自住至今，見市旺放盤，欲換入心儀多時的外區私樓，現以綠表市場價135萬元放售，呎價3118元。
長發邨亮發樓高層
建築面積：433方呎
實用面積：333方呎
叫價：135萬元（綠表）
間隔：2房
實用率：77%
建築面積呎價：3118元
管理費：每月344元
資料來源：業主自讓
電郵：mailto:[email protected]
長發邨
落成：1989年
發展：房委會（第6B期租者置其屋）
樓宇類型：新長型及Y3型
座數：4座
折扣率：60至63%
單位面積：198方呎至630方呎
後記：半年冇人吼 代理嫌銀碼細?
綠表成交不停創新高，似乎與缺盤有關。不過當小記遊走各個屋邨、與多位放盤業主閒談間，卻發現不少質素甚佳的放盤，竟然放盤半年有多都未能賣出，例如今次小記拍攝的海景單位，論景觀還好過天價成交的居屋青泰苑（綠表成交價390萬元，呎價4417元），到底搞甚麼？「可能我銀碼細，代理唔做啩？」有業主自嘲。
又話市場缺盤，點解放盤冇人做？到底「天價」何來？小記與一眾業主，着實想唔通。
《各類型租置屋》
Y型（1984-1992）
分別有4型，1型的欄柵窗花設計最經典，有部份選用鐵窗設計，直至最後一款，Y4型是首款設置空調窗台的公屋，亦為新一代和諧式公屋奠定設計基礎。
相連長型（1986-1994）
幾座長型平行相連而成的公屋，長長的走廊，對於80後的人來講，總令人懷緬昔日童年捉迷藏的天真歲月。當時推出的單位較其他同期公屋為大，最大單位有700多方呎。
康和式（1999-2002）
其實是居屋設計，但有小部份公屋採用，所以這類公屋令人有私樓的感覺，跳出了一般公屋「面對面」的設計，大堂及走廊都與公屋不同，設計顧及住戶私隱。
和諧式（1992-2010）
單位內部採用「通用設計」，統一廚房、廁所、客飯廳及首個房間的面積，且用無間隔設計，住戶可因應需要自行間隔房間。和諧式物業主要有單身人士單位、一房、兩房及三房。
