樓市熱火朝天，樓價屢創新高後，有人形容樓市陷於瘋狂，有人指樓市充斥恐慌情緒。但其實最貼切、最恰當形容樓市的說法是「危機四伏」四個字。
為甚麼這樣說呢？是的，樓價不斷上升，遠在屯門的新樓呎價也在萬元以上，市區大型屋苑的呎價升至近萬四、萬五元的比比皆是。這樣令人咋舌的樓價，這樣急速的升勢，無疑充滿瘋狂的味道。
此外，由於樓價長升長有，沒有調整迹象，努力儲蓄首期希望置業安居的市民變得越來越徬徨無助，越來越望樓興嘆，因為累積首期的速度遠遠追不上樓價上升的幅度及速度。半年前可以用三百萬左右購入的單位，現在可能要接近四百萬才有希望成交。試問一般的上班族怎可能在半年間多儲幾十萬作首期，怎可能再進一步撙節開支應付額外供款。為免越遲買越貴，希望置業的市民自然急於入市，急於成交，甚至爭相搶購市場上還沒有反價封盤的單位。這樣的市場不正正彌漫恐慌情緒嗎？
但是，瘋狂、恐慌情緒反映的只是現狀。更可怕的是這些情緒將驅使火熱的樓市進一步升溫，將令已存在的樓市泡沫加速膨脹，將令非理性亢奮情緒加劇，最終令泡沫爆破的災難性後果更嚴重。應該看到，香港的樓價早已遠遠脫離經濟基本因素及市民的收入水平增長。過去大半年來不管是美國、歐洲、中國經濟增長要不是大幅放緩就是步入衰退，新增的投資少得可憐，出口及貿易一片愁雲慘霧，向來是經濟亮點的金融服務業及投資銀行同樣處於吊鹽水狀態。對香港這個極度倚賴進出口貿易及金融服務的城市而言，經濟現況及前景實在不能看好，政府財金官員更預期香港有可能連續兩季出現負增長，正式陷入經濟衰退的困局。
偏偏在這樣的不明朗以至惡劣的經濟環境中，香港樓價仍然一枝獨秀，比今年初上升兩成或以上，而且升勢非常全面，從豪宅到居屋以至未補地價居屋都升至新高水平，完全跟經濟表現脫節。像這種跟經濟景氣相違背的超高樓價能否長期維持下去實在是個大疑問。
更糟的是由於樓市陷於恐慌搶購狀態，買家及業主越來越堅信「有買貴冇買錯」的道理，越來越相信樓價長升不跌的神話。在這股瘋狂加恐慌情緒推動下，短期內樓價很容易進一步上升，不管任何壞消息或差劣的經濟數據都不可能動搖這份信心，都難以抑制這股升勢，未來一段時間內樓價再創難以想像的新高已非不可能的事，甚至是難以避免的事。只是，任何投資或商品都不可能長期脫離經濟現實及買家的負擔能力，任何資產泡沫都有爆破的一天。二○○六年的時候，絕大部份投資者預期美國樓市明天會更好。上世紀八十年代末日本房地產市道最瘋狂時，東京天皇御苑所在的一小片土地的地價就足以買起加州。但殘酷的事實說明，樓價地價絕不會長升長有，資產泡沫也不會無止境膨脹。一旦泡沫爆破時，走避不及的買家及投資者將會損失慘重，整體經濟也久久難以復元。當前香港樓價因非理性亢奮及恐慌再次急升，意味樓市泡沫正快速膨脹至難承受的地步，爆破的風險也隨之而增加。像這樣的市況怎能不是危機四伏呢？
盧峯
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