1）港股上周掀起一股追捧超值股浪潮，會否涉及私有化只是後話，只要股價較NAV折讓較大，在現階段足以構成一個較新的炒上借口，配合「物超所值」的概念，令股價上升、急升，甚至暴升，並非毫無根據。不計私有化的概念，只計股價與NAV相關的PB數據，相信已可在同業同級數的板塊中，發掘與「物超所值」相關的股份。
遠較北控落後
今日值得研究的對象是上海實業（363）。對於這隻在96年已在本港上市的老牌紅籌上海市政府窗口股，資深股民知之甚詳，經營甚麼業務、股東背景與年來業績進度，可說是瞭如指掌，但股價卻長期落在97年才來港上市的北京市政府窗口股北京控股（392）之後，總令持有上實的小股東感到惘然。上實上周五收22.45元，較去年底21.55元，累升4.2%，相對北控上周五收51.55元，同比上升10.6%，落後6.4個百分點。若以最基本的PE、PB與股息率比較，上實理論上應跑贏北控，但股價表現卻背馳。這現象會否一直堅定不變，可說是買上實捨北控的關鍵所在。上實現價PE 5.9倍，較北控PE 21.1倍，折讓達72%。上實現價PB 0.77倍，亦較北控PB 1.53倍，折讓達49%。上實股息率4.8厘，比北控的1.3厘吸引。上實2012年度（12月年結）上半年盈利減少19.8%，是2011年度盈利下降34.1%的延續。北控2012年上半年盈利增加10.2%，而且2011年也增5.2%，相信是構成市場較看好北控的原因之一。儘管下半年展望難有驚喜，上實全年盈利預測進一步下滑至37.7億元，較上年度的40.9億元，減少7.8%，但每股盈利仍有3.49元，現價預測PE僅6.4倍，較北控現價預測PE 18.6倍，仍有65%折讓。
股價升越降軌
上實NAV每股其實不止中期報告所報的29.183元，因上實持有70.99%的上實城開（563），其每股NAV於今年6月底報2.464元，以上實城開所擁有土儲，計至今年6月底建築面積高達1700萬平方米，分佈內地13個城市，重估價值極高。相對內地房產龍頭股中國海外（688）同期可建樓面面積達3436萬平方米，上實城開約佔一半，但中國海外NAV高達779.4億元，較上實城開現報118.6億元，高出達5.6倍。雖然地點有別，但粗略計算，不值一半，也值40%，即NAV起碼也值311億元，每股估值達6.46元，令上實每股NAV可添12.65元，即高至41.833元，PB實際只得0.54倍！上實的潛在價值落在上實城開身上，但後者股價一直低迷，至今亦無大動作，可能是令上實股價跑輸同業與大市原因之一。從技術走勢角度分析，上實周線圖出現「黃金交叉」兼股價升越下降軌，中期上升目標28.14元，升幅25%！
香港興業短線睇4.24元
2）資產股抬頭，香港興業（480）可憑豐厚資產與股價明顯轉強的優勢，分佔一杯羹，加入戰團，短期目標4.24元，較上周五收3.29元，上升29%。近期股價走勢表現，是短線是否值得追入的一項十分重要指標。因資產吸引與否，只要有時間上網查看其年報資料或大行分析報告，即知之甚詳，問題反在何時買入最為關鍵。香港興業上周突現看好訊號，股價升破由去年初延伸的長期下降軌，周線圖顯示，10周線已先後升破20周與50周線，配合MACD進入「雙牛」區，中期升勢確認，目標以上個跌浪幅度達3.29元計，反彈可見4.24元。
回報比炒磚頭吸引
香港興業合理估值當然比4.24元為高。計至今年3月底，每股NAV高達10.735元，現價PB僅有0.31倍，即使重返4.24元，PB仍只0.39倍。以地產股合理估值為NAV的60%至70%計，香港興業合理價為6.44至7.51元，差別在當時大市處於那一個時段，在牛市三期則極有機會上試至較合理價更高的水平。本港豪宅價格繼續瘋升，香港興業重估後的NAV更不止10.735元；持有此類地產股，回報遠比炒磚頭吸引。