政府以「擠牙膏式」公佈房屋政策，繼「梁十招」後，再推港人港地、工廈改裝租盤等。不過理想是美好，現實是殘酷，港人港地針對性不足，工廈環境配套與住宅南轅北轍，尤其涉及消防設備、條例等繁複事，大業主意向仍難預計。記者：葉淑貞
「港人港地」落實，明年首季以啟德發展區兩塊細地皮做實驗，共提供約1100個單位，地皮以招標形式推出，仍由私人發展商發展，但限制不多，沒有限呎、限價，只要買家是港人，無論用家、炒家一律可以買。
發展商不會平賣
若以為港人港地必然「有平樓買」，實在是個美麗的誤會。深水埗喜雅早就示範了港人港樓，呎價八千多元一鋪清，啟德地皮初步估算地價將會打七折，約四千多元，三至四年後入伙，發展商唔會「死錯人」，肯定以市況定價，故啟德樓盤絕非為上車客而設。啟德發展區是未來重點發展區域，結合住宅及商業，郵輪碼頭已在興建中，最先進駐發展區為公屋啟晴邨，預計明年入伙；而整個發展區的私人住宅供應量，約為1.7萬個。政府起動九龍東的大計，帶動了啟德發展區相連的觀塘、九龍灣、新蒲崗，這些區域近年都熱火朝天。東九龍上車熱選淘大花園、得寶花園，近日平均成交呎價已達7000元水平，早就是升市火車頭，故自措施公佈後，二手市場並無特別反應。在啟德效應下，預期這類細單位仍會受追捧。至於面向啟德、以天橋相通的譽．港灣亦料受惠，目前平均呎價約1.1萬元。
港人港地政策重點
‧啟德發展區第1H區1號及2號住宅地，提供約1100個單位‧估值42億元，呎價4800元，明年首季招標‧限香港永久居民，不接受公司名義；30年內轉售亦只限港人‧無入息及資產限制
活化工廈政策重點
‧全港約700幢位於「商貿」地帶的工廈，可申請免補地價改裝過渡性住房‧修訂《建築物條例》的附屬規例，改裝住宅毋須降低地積比‧單位只限出租，但不限租賃對象
工廈變租盤 實行難度大
政府修例容許合資格的工廈，透過申請改裝為過渡式住宅，估計約700座工廈受惠，可提供適合低收入人士的小型租盤。
業主改建誘因細
活化工廈並非新鮮事，早於09年提出，但得出的結果卻是租金上揚，藝術家與中小企的空間越縮越窄。今次增加改作小型租盤的工廈，仍然只限單一業權，必須全幢一起改，但位處「靚區」的工廈，空置率不高，租金回報穩定，換言之業主先要把租客趕走，再斥資大改建，未必划算；例如政府銳意開發的東九龍，工商物業早已飆升，即使舊式工廈呎價亦已達四千餘元，除非單位租售兩閒，否則只有稍高的回報率，似乎亦不足以打動業主。工廈區廣泛設於交通便利的地區，如黃竹坑、柴灣、大角嘴、新蒲崗、沙田、火炭等，市場上工廈雖多，但除了財團式收購，一般工廈業權分散，要達成共識改裝物業作出租，難度很大。