起初並非寫樓市，但昨日見報天水圍嘉湖山莊複式喪賣830萬、呎價去到5425元，勁過1997年，破新高成交炒到天水圍，唔寫唔舒服。今期興搶盤，樓價Go Go Go，股榮覺得咁多人癲，點解要陪佢哋癲。樓市爆唔爆，「投資導航」四位專家各有分析，筆者不作評論。只是，現階段是否上車，除衡量閣下負擔能力外，最重要是你買完，輸唔輸得起，在最惡劣環境下，大家是否仍然捱到、供到。今期盲搶樓的人，我相信有一半被情緒主導，阿媽教落執輸行頭，慘過敗家。傳媒鋪天蓋地報道癲價成交，這是事實，但大家要諗清楚，買樓並非買股，前者是一項長期承諾，短則十年、長則三、四十年。為何要在最熾熱、最瘋狂的時候搶。股市與樓市亦有異曲同工之妙，股票越升越多人搶，樓價就越貴越多人買。當賣家主導時，開高十格八格絕不為奇，現時的情況，就如細價股借消息炒高，開高廿格你照搶。換轉細價樓，單日嗌高20萬元，群眾起哄，數組人如拍賣會般鬥搶，迷失理智下，爭贏的未必好。附圖為中原領先指數與本港失業率的關係，兩者呈極度相反方向，1997年失業率低見2%，樓價指數則創103新高。2003年沙士最絕望之時，失業率高見8.6%，樓價指數則創約30新低。今時今日，失業率處於3.2%「全民就業」狀態，樓價指數迭創107新高。沒錯，數據是用來打破的，但請說服我，香港經濟仍然掂。
外圍經濟危機四伏
股榮並非黑心，但股市已死、單靠地產獨撐的香港，經濟並非想像中美好。做廠的、飲食的甚至金融業，今年絕對相當痛苦，是捱住過，最大鑊係唔知會衰幾耐。2008年海嘯後經濟直插落谷底，幸全球放水救市，大家知道只要頂住，曙光快出現。但現時各國只靠出口術死撐，伯南克吹水唔抹嘴，用QE3吊住你班友仔，希臘脫歐，德國話救唔救，同時是拖字訣。出得嚟行，預咗要還，投資銀行派杰上周五執笠撤港炒70人，並非冰山一角。歐洲忙於救火，美國自顧不暇，中國仍假大空，香港只能自求多福。樓市與經濟有周期性高低潮，股榮傾向相信樓價隨通脹長遠緩升，但中間少不免要經歷大風大浪。最新一季香港負資產大跌，對於1997、1998年入市的人，若非銀行追補差價被迫變銀主盤，就是咬緊牙關、揹上10餘年負資產重擔，記憶猶新。1997金融風暴及2008海嘯殺到時，經濟逆轉速度相當嚇人，大家以為現時供樓負擔43%輕鬆，但換轉另一角度，在接近零息「銀行貼錢」畀大家供樓，大家仍要拿出近半收入供樓，一旦瘋狂加息，後果相當嚇人。聯滙制度下，港元與美元掛鈎，很多人一廂情願以為港息跟美息走。聯儲局重申維持低息政策至2014年底，「還有兩年平息，點解唔上車？」請大家記住，世上沒有必然的事，美息低只是預期，並非保證。黑天鵝事件周期越來越短，如果大家忍受到樓價突然跌三分一的風險，又有超過一年供款作儲備之用，不妨等炒風稍歇才入市。最後寄語準買家一句：Hope for the best but prepare for the worst。P.S.多謝Tony捧場，主場新聞（House News）是股榮每日必到網站。股榮