回歸後，樓市成為特區政府的死穴，每次政府為樓市出招都變出事：首任特首董建華推行「八萬五」，任內中原城市領先指數由100點跌至51點；02年「孫九招」谷樓市，為往後樓市泡沫埋下地雷；曾蔭權年代推特別印花稅及收緊按揭壓炒風，令樓價及民怨齊升。輪到梁振英，甫上任推「白表5000額」，即炒起居屋。回顧過去就是為了展望將來，今期「投資導航」為回歸15年樓市施政進行「驗施」報告！
八萬五政策 負資產元凶
香港在94至97年，樓價不足四年攀升近七成，高峯期港人平均要用七成月薪供樓。
回歸後，首任特首董建華決心幫港人上車，他的首份施政報告，提出每年供應最少8.5萬個單位，希望十年內全港七成家庭自置物業，但供應大增，樓價自然下跌，加上98年亞洲金融風暴爆發，樓市接着一年由高位插水逾五成，一街中產頓成「負資產」。
按中原城市領先指數（CCL），樓價在1997年10月起見頂，一年內勁跌55%，「負資產」破產、燒炭、跳樓頻生，全城氣氛慘淡。雖然後來樓市出現小陽春，反彈兩成，但新建住宅單位在2000年落成時，樓市再陷跌浪，直至沙士低谷時已再瀉四成。董建華眼見好心幫倒忙，2000年中以「不提及便不存在」為由，淡然結束政策。
近年樓價重越97高峯，為八萬五平反之聲再起，直指樓災元凶是金融風暴。不過，樓價自政策推出後，走勢明顯與股市背馳，部份地產股如恒地（012）及信置（083）等，當年更長時間跑輸大市，故八萬五陰影，至今仍在不少港人腦海中，揮之不去。
八萬五前後經濟情況
97年
恒生指數：16673（高位）
中原城市領先指數：101（高位）
經濟增長（%）：5.1
失業率（%）：2.23
破產宗數：829
98年
恒生指數：6660（低位）
中原城市領先指數：46（低位）
經濟增長（%）：-6
失業率（%）：4.35
破產宗數：1362
孫九招谷市 種泡沫禍根
首任特首董建華上台後，推出八萬五政策，令樓價大冧，負資產苦主屢創新高，市民怨聲載道。為安撫民心，政府於2002年11月推出九項措施，旨在穩定樓價，由當時的房屋及規劃地政局局長孫明揚主理，故又稱為孫九招（見下文）。
遇沙士 樓價陷谷底
政府全方位為樓市打補針，但好景不常，本港於03年爆發沙士疫症，市民對樓市信心跌至谷底，中原城市領先指數（CCL）由2002年底的約36水平，反覆回落至2003年8月的不足32，短短八個月樓價再插水超過一成。面對市場各方壓力，政府於2003年10月再推出多項深化救市措施；最終在中央連番派糖的配合下，樓價見底回升，可惜政府只懂一味催谷，未有及時調校措施，結果樓價升勢一發不可收拾，種下泡沫禍根。
2002年推出孫九招內容
‧取消拍賣土地，暫停勾地一年
‧暫停兩鐵房屋項目投標一年
‧未來公屋興建由需求主導，平均輪候時間不逾三年
‧即時結束居屋計劃
‧為低收入家庭及公屋居民提供新免息貸款計劃
‧即時結束混合發展、私人參建居屋及房協資助自置居所計劃
‧終止出售公屋計劃
‧檢討《業主與租客（綜合）條例》，放寬業主收樓權
‧取消內部認購限制，取消限購一個單位兩個車位限制
推出置安心 治標不治本
金融海嘯爆發後，各國齊齊放水，加上低息環境，本港樓市頓成炒家樂園，除本地炒家外，還包括內地大豪客，豪宅固然炒到癲，中小型住宅一樣熱炒，可憐一眾小市民，眼巴巴看着樓價急升，離上車夢卻越來越遠，民怨亦因此再度升溫。
中原城市領先指數（CCL）由03年沙士價的31水平，反覆升至2010年底的88水平，即七年多累升1.8倍。
徵SSD未能救火
2010年，政府接連出招規管發展商賣樓，以及嚴限樓花期內摩貨及收緊按揭；時任特首曾蔭權於10月施政報告再度出手，提出置安心計劃，讓市民以先租後買方式置業，減低上車難度，但卻被指治標不治本，未能遏止樓市升勢；最終到11月底，政府破天荒向買入後兩年內轉手的物業，徵收最多15%的額外印花稅（SSD），更大幅收緊中大價樓的按揭成數，務求透過打壓炒風推低樓價。
可惜事與願違，由於盤源減少關係，措施只令成交出現短時間下跌，未能收壓抑樓價之效，樓價繼續走高，CCL由推出SSD前的88水平，反覆升至上月底的歷史新高105.46，不足兩年再升兩成，其間政府雖宣佈推出新居屋計劃，但預計首批要到2016年才入伙，大有遠水不能救近火之感。
對於樓市近年嚴重失衡，曾蔭權在離任前終於認衰，承認政府的房屋及土地政策失誤，引致樓價急升，盡顯後知後覺的性格，並將樓市燙手山芋交給梁振英政府。
房策亂出招 益晒發展商
市場一直擔心特首梁振英上台後，會重拳打壓樓市，但剛剛相反，他日前宣佈，讓白表申請人免補地價購二手居屋，每年名額5000個，變相推高居屋樓價，相信很快會帶起私樓價，加上「港人港地」遙遙無期，名符其實「曲線」為本地發展商護航。
雖然新政策明年初才實施，但居屋二手市場已恍如脫韁野馬，封盤反價潮一觸即發，癲價成交更接二連三，當中又以新一代綠表居屋王—筲箕灣愛蝶灣最誇張，綠表呎價竟達6537元，以其補地價折扣率44%計，自由市價呎價過萬，拍得住毗鄰私樓嘉亨灣。里昂分析指，假設每年有5000人以白表購買居屋，每個單位150萬元，涉資約75億元。居屋業主套現後或轉投私樓市場，以七成按揭為基準，將產生250億元購買力。
瑞銀看好長實、嘉里
另一方面，恒地（012）主席李兆基上月初已明言「買地產股好過買樓」，上周四他更建議散戶借孖展買地產股，講明好彩的話，「1000萬可以變4000萬」。事實上，樓市政策風險消除，「土炮」地產股較資產值（NAV）折讓可望收窄，利好股價表現。
瑞銀認為，近期本港樓市氣氛回暖，一手樓銷售宗數按周大升53%，連帶二手樓交投回升，有利發展商盈利，地產股可睇高一線。估值方面，目前本地地產股較NAV折讓介乎30%至51%，瑞銀最看好長實（001），目標價128.3元，潛在升幅28%；嘉里（683）、新世界（017）及信置（083）評級均為「買入」，水位亦達兩成。
《業界意見》 活化居屋恐反效果
NeutronPacific創辦人 張一鳴
「這是無政策之中的政策，用意係活化居屋，但有機會令居屋泡沫化。因為政府人為地製造需求，可能有更多人會因為居屋更易出售而入表申請。到時政府可能以需求很大為理由，越起越多居屋。情況會變成得好似居屋停售政策推出前，政府將大量土地用來建居屋。」
變相推高私樓價格
浸大財務及決策學系副教授 麥萃才
「哪類人會出售手上的居屋呢？第一，如果業主手上其實已有一個私人物業，那就會出售居屋來套現。第二就是業主會在新政下，用出售居屋所套現的金錢，再加上儲蓄去買私人樓，這將會令居屋的需求轉化成私樓需求。在私樓市場供應不增的前提下，增加需求將會推高私樓價。」
