【本報訊】曾被市場寄以百億地王厚望的前北角邨商住地皮，業界最近雖已紛紛降低估值，但政府昨日公佈，新鴻基地產（016）僅以69.1億元撼低大熱長實集團奪標，仍較市場估算低約15%。而之前對地皮成交有絕對憧憬的同區二手業主頓感失望，市場即時傳出零星減價個案。
記者：林志光
前北角邨商住地跟去年售出的同區油街地皮一樣，屬稀有的港島臨海地，但亦同受東區走廊的行車噪音影響。地皮總樓面超過90萬方呎，以此計，每呎樓面地價不足7700元，似低過油街每呎近8300元的地價。
每呎樓面地價9300元
不過，如扣除其中逾16萬方呎是社區設施樓面，屬可出售的商住樓面只約73萬多方呎，每呎樓面地價便升至逾9300元。之前市場一般對此地皮的估值，約81至85億元，即每呎商住樓面地價約1.1萬至1.2萬元之間。
新地管理層先後因涉嫌貪污醜聞所困擾被廉記扣查，但公司強調不會影響正常運作。「樓照賣、地照買」，5月便以10.33億元擊敗其餘七家財團，投得將軍澳第66C1區限量地，力圖向外界顯示未有減慢本港投資動作。
第一太平戴維斯估值及專業顧問董事總經理陳超國認為，成交價只略低於其預期是可以接受。因項目非所有單位都可望海，又有高限及新發水措施等限制，估計住宅部份將來的每呎售價要超過1.6萬元，才有合理利潤。而且，其商業樓面只約16萬方呎，無論是商場或寫字樓，難作有規模可言，故其價值不太高。
萊坊執行董事陳致馨更指，由於地皮要跟從政府所提倡的可持續發展建築措施發展，即有通風廊、樓宇間距、發水限制，以及停車場要建於地庫等，發展商又要為政府興建逾16萬方呎社區設施，加上建築成本還不斷上漲，故發展商出價會較審慎，預測落成後，每呎賣1.6萬元。
項目總投資額150億
新地今次成功以略低於市場預期的標價，擊敗包括長實（001）、太古地產（1972）及恒地（012）等其餘六家財團，其執行董事雷霆表示，該幅是罕有的臨海地皮，然因要為政府興建公共巴總站及不少社區設施，所以今次中標價算是合理，項目的總投資將達150億元。以此投資額計算，即其每呎商住樓面投資逾兩萬元。恒隆主席陳啟宗昨日坦言欲偷雞入標。由於最高標價也低於市場預期，反映發展商對後市審慎。
該地的住宅樓面約57.78萬方呎，可作寫字樓或商場的商業樓面16.15萬方呎。地皮的高限為主水平基準80米，即樓高只約25層，其毗鄰港濤軒，只要30樓以下，海景或添變數。至於地皮屬社區設施包括綜合家庭服務中心、老人日間護理中心、社區會堂及地區支援中心、公共交通交滙處及旅遊車停泊處等的樓面，政府會合共支付一筆最高達1.5229億元的建造費予發展商。
前北角邨地皮資料
地點：前北角邨東邊地盤
用途：商住
地盤面積：25.19萬方呎
可建商住樓面（總樓面）：＊73.93萬方呎（90.07萬方呎）
成交價：69.1億元
樓面地價：
扣除社區設施商住9347元/方呎
計入社區設施
7672元/方呎
＊當中約16萬方呎為社區設施，落成後政府將回購
新地2012年大事
1月
公佈開售跟信德等合作的紅磡昇御門
3月
新地連推馬灣海珏及青龍頭瀧珀
3月
新地為屯門項目命名為瓏門及展開中港兩地路演，預期4月開售
3月
廉署先後拘捕新地執行董事陳鉅源，聯席主席郭炳江、郭炳聯及退休高官許仕仁
4月
新地擢升雷霆為執行董事
5月
廉署拘捕新地非執行董事郭炳湘
5月
新地投得將軍澳66C1區商住地
7月
新地奪得前北角邨商住地