【本報訊】上半年多家發展商均留力推盤，令下半年可推出的大型新盤達九個，涉逾萬二伙，多到足夠推冧市。新鴻基地產（016）不知是否受到郭氏兄弟被廉署拘捕事件影響而無心戀戰，下半年勢冇得留力，要出真功夫，估計最少有三個盤推出，包括「攤到凍」的屯門瓏門。
記者：朱連峰 湯家明
程俊華林志光
今年上半年發展商以清貨尾，以及規模不大的單幢盤試水溫。惟受外圍影響，加上政府頻頻「靠把口」打擊樓市，二手樓市死寂，部份新盤更出師不利，即使減價促銷，銷情仍強差人意。其他發展商或有見勢色不對，均靜待時機，寧願龜縮也免得成為炮灰。
由於上半年樓市在4月份開始已明顯轉靜，主要是不少市民都觀望政府換屆後，會不會有新調控樓市措施出台。然而，積壓多時的購買力總有爆發一天，相信各大發展商都是等這一刻，多個新盤隨時候命。業界相信，下半年才是戲肉，部份發展商為追回上半年部份賣樓收益，推盤難再「懶懶閒」，特別是要向股東交代的上市公司。利嘉閣地產研究部主管周滿傑亦相信，「下半年一定精采過上半年」。
逾萬二伙 九成新界盤
上半年只有數個大型新盤推出，包括沙田溱岸8號及將軍澳峻瀅等。下半年勢精采得多，未計其他單幢盤，可發售的大型新盤至少有9個，合計12190伙。除信置（083）夥拍合和（054）及市建局發展的灣仔利東街項目1299伙屬市區盤，其餘全屬新界盤。若市況稍有風吹草動，發展商但求散貨，這12910伙隨時推冧市。但業界相信發展商不會一次過盡推這萬伙單位。
事實上，近期樓市已轉淡，加上政府近年猛推地，未來供應逐步增加，新盤定價已不敢「過狼」，只敢貼近甚至低過二手價發售，但反應仍收不到預期效果。
新地上半年留力，只賣出約400伙，下半年勢發力，至少有三個新盤可推出，屯門瓏門最受矚目。該盤原定今年3月推出，惟突然爆出新地多名高層捲入官商勾結貪污案，樓盤銷售消息從此沒下文。瓏門錯過多個黃金賣樓檔期，即使能夠下半年推出，市況大不如前，能否維持原價推出亦屬未知之數。新地曾揚言，項目分層意向呎價高達1萬元，特色戶則逾兩萬元。
瓏門定價恐大不如前
長實（001）則最重貨，下半年同樣至少有三個新盤可發售，涉4724伙，其中包括與南豐及港鐵（066）合作的荃灣西站及將軍澳日出康城3期項目。論樓盤規模，則以恒地（012）及新世界（017）合作的元朗大棠村項目最大，多達2582伙。
雖然下半年新盤或有混戰格局，而二手樓價亦處於高位，但供樓負擔水平處於偏低水平，相信樓價縱有跌幅亦未必會太大。
《專家意見》
買樓不如買REITs
香港大學房地產及建設系講座教授鄒廣榮（圖）認為，在目前樓市高位下，不值得投資買樓，因回報不及其他工具如房產信託基金（REITs）等。他表示，新一屆政府早已明言會增加供應，且主力幫助中下階層置業，大眾化中小型住宅未來的供應勢必增加。另市場亦不會長此地維持低息環境，當息口反彈，市民的供樓負擔加重，甚至無能力負擔。而且，相對房託基金而言，買樓成本高、變現能力乏彈性、回報率稍遜等缺點，故此，大眾毋須急於一時入市置業。
當然，如有急切之需，收入穩定且能力所及者，現時決定買樓，則須抱不受樓市中短期上落困擾的心理準備。他說，長遠而言，本港始終是供應有限，不單土地方面，政治方面也影響長遠供應量，因此，「有買貴、冇買錯」，樓市周期一定會循環。
置業首選熱門屋苑
中原財務董事總經理梁理中（圖）表示，由於政府已在按揭借貸上作嚴謹把關，如一按最高借七成，又要通過按息風險測試等，故理論上銀行及置業者，都具有一定承受跌市的能力，與97年當時大眾瘋狂借錢、「磚頭叠磚頭」的買樓方式截然不同，當時樓市下滑，即產生「冧牆」連鎖反應。
他說，現時樓價無疑是處偏高水平，然低息環境仍持續一段長時間，及供應未算太多，就算新一屆特首上場，相信有過「八萬五」的經歷，不會輕率再推冧樓市；歐債問題可能對本港產生漣漪效應，但影響應不太深遠，故此，他認為整體樓市未來一年應不會出現大幅回落，亦不會大升，只會橫行。自用為主的市民，不妨享受低息環境帶來的好處置業，另有餘力者，可多買一個單位收租投資。所買樓宇，應首選流轉較快的屋苑，就算將來有資金壓力，也可較快套現。
第三季樓市續呆滯
「第三季樓市走向將會是呆呆滯滯」地產分析員兼NeutronINVPartnersLtd首席投資總監張一鳴（圖）如此說。
他指出，雖然美國經濟稍為平穩下來，但目前全球都受歐債危機所累，假若進一步受外圍影響，銀根收縮，必然影響經濟及樓市發展，預期歐洲債務問題「有排搞」，今年下半年內難消除疑慮，買家入市信心未必太大，業主因目前息口低企，持貨能力強，不會賤價沽貨，除非第三季內有明顯新政策出台，又或歐洲爆煲，否則，第三季樓市與第二季表現差不多，並將會出現買賣兩閒，樓價乾升局面。
加上，新特首上場，勢增土地供應，樓市風險未知，他認為，目前樓價已處於高水平，發展商賣樓定價難過份高開，反而，收租股因租金已於幾年前鎖定，盈利有保證，收租股相對較平穩。
二手筍盤可趁低吸
利嘉閣總裁廖偉強（圖）指，受制政府批出預售樓花同意書限制，發展商上半年開盤步伐慢，預計第三季一手盤會趕緊推出，勢搶二手客源，二手買賣料持續偏淡。
不過，目前息口仍低，市場資金充裕，買家手持現金多，普遍業主無財政壓力，新土地供應雖陸續推出，但需時興建，樓價最多橫向發展，下半年上升機會大於下跌。
雖然市道向好，SSD（額外印花稅）又擊退炒家，樓市趨健康，惟總有部份業主看淡後市，他認為，第三季不妨把握「執死雞」機會，向出貨意欲較高的單位埋手，與業主議價。始終住屋是長遠計劃，現時租金高昂，有能力負擔人士，可候此機會物色單位，待觀望氣氛掃除，市場焦點由一手重回二手市場，則更難尋覓心水貨。
