美國在2008年率先爆發的金融海嘯波及全球，餘波傳至歐洲，令歐債危機一發不可收拾，到現時依然困擾着市場。無論是美國抑或西班牙，金融危機都是源自於樓市泡沫爆破。德國樓價在歐債發生後已大幅攀升，是否也揭示着甚麼？
德國大城市樓價不斷上升，連政府近日也開腔對此表示關注。德國副財長HartmutKoschyk坦言，國內部份城市的樓價已顯著上升，而聯邦議院議長NorbertLammert亦直指，樓價在一些地方可能出現過熱迹象。德國地產代理公司Eagel&Volkers最近發表的報告顯示，以首都柏林為例，08年金融海嘯爆發以前，市內豪宅呎價很少會高於500歐元，但現時呎價已飆升兩倍至1500歐元。其他大城市如慕尼黑及漢堡，樓價在過去兩年亦已上升22.5%。參考三年前樓市泡沫爆破的美國，樓價於05年至06年間見頂，按年升12.5%，部份城市如加州及佛羅里達州等，樓價更上升兩成。
德國樓價在靜止了10年後勁升，究其原因是德國房屋成了投資者爭相投資的對象，作為另類的避險資產。而買家並不限於德國人，其他區內國家投資者包括法國及意大利等，都紛紛到德國大城市置業，推高當地樓價。事實上，德國長年期國債的實質回報率已為負數，即投資者要貼錢借貸給政府，為的只是確保投資不會出現任何損失。
大同十分欣賞德國政府的房屋政策，令到該國樓價得以保持穩定。在金融危機發生前，德國樓價每年僅升1%，除了是因為政府提供建屋稅務優惠外，該國租樓比率也十分高，令到國民不會淪為房奴。德國現在有近六成居民租樓，在年輕人當中，租樓的更佔77%。據德國法律規定，業主需以書面陳述加租理由，而且一般加幅不得高於一成。業主若加租過高，已屬違法。不過，當大城市樓價不斷上升，加租潮一觸即發，為社會不穩埋下伏線。
經濟下滑成隱憂
儘管如此，但在這時候斷定德國樓價出現泡沫實在是危言聳聽，不過情況仍然值得留意。有專家已開始警告，德國在救歐上出力最多，經濟被拖累是遲早的事，一旦失業率上升或央行加息，已足以令該國房地產市場陷入泥沼。德國作為歐元區內的最大經濟體，其他國家在拯救歐債危機的問題上都要對德國馬首是瞻，經濟若出現問題，救歐之路勢必更艱難。而最新公佈的經濟數據如Ifo企業指數已連續兩個月下跌，顯示該國企業不敢作新投資，對該國經濟前景並不感樂觀。
李大同