【本報訊】瑞安房地產（272）宣佈分拆商業項目中國新天地股份上市，消息指集資額達10億美元（約78億港元），淡市中定價極進取。一旦中國新天地如願以高估值上市，瑞房持有中國新天地的價值，將較其市值更大，淡市資產大折讓的劇情隨時再發生，有利瑞房釋放更大價值。
《道瓊斯》旗下《中國實時報》引述熟悉交易的人士指，中國新天地上市集資約10億美元，渣打及摩通為保薦人。瑞房公告中指，集資所得將用作收購及投資商業物業，及償還與瑞房之間債項。至於分拆資產，將為純商業房地產業務，但未有提及以商業信託形式（REITs）上市。
券商野村預測，瑞房商業物業今年底的資產淨值230億元人民幣（約280億港元），高盛預測則為335億港元，兩者平均數為308億元。假設中國新天地以一貫新股發行25%方式上市，以10億美元的集資額計算，市值達到310億元，與兩家券商的平均預測資產淨值水平。
分析：每股資產淨值36元
分析員指，若以中國新天地資產淨值折讓2至3成估值，再預留估值2成的水位平賣，中國新天地只能籌集大約5億美元，與傳聞的10億美元集資額相距甚遠。至於最能夠進行比較的中港收租股恒隆地產（101），根據美林及麥格理最近預測的每股資產淨值（NAV）36元，現價折讓亦達到3成。因此傳聞集資額，定價非常進取。
若中國新天地最終如願以310億元的估值上市，瑞房持有其75%權益，價值將達到233億元，較目前瑞房市值179億元更高，即瑞房的住宅業務被市場認為屬「負資產」。但瑞安系估值大折讓的情況，亦非首次出現，於瑞房06年10月上市之時，瑞安建業（983）持股達18.3%，當時瑞安建業市值為38億元，同樣低過持有瑞房股權投資的價值39.8億元。
一名美資基金經理坦言，瑞房股價表現，取決於新天地估值水平，「如能以300市值上市，瑞房肯定是大贏家，股價較NAV折讓會大幅收窄，進一步釋放更大價值。」新天地的定價進取，或影響認購意欲。瑞安系資產上市一拖再拖早有前科，06年1月，瑞房曾向入紙申請上市，其後延至同年6月重來，直至10月才完成。