股市冧檔，樓市仍然金槍不到。最近香港蟬聯全球樓價最難負擔城市冠軍，要近13年不吃不喝，先可以供完層樓。中原城市領先指數快創新高，而無論大型屋苑、公屋、居屋及夾屋，頻頻錄得天價成交;有新盤要求睇樓客，要有50億身家，認真誇張。甚至月入萬元小市民，交完租冇錢開飯。究竟樓市是否瀕臨爆破，抑或仲有排升，今期「投資導航」透過股市、經濟、息率及負擔比率四大指標，將現時樓市同之前三個高峯：1994、1997及2007年逐一比較，多角度睇清楚，等大家可以同林瑞麟一樣，在樓市知所進退。
1994年：銀根續放鬆 保經濟增長
鄧小平1992年「南巡」講話後，內地經濟發展加速，各地投資急劇膨脹，中資機構亦大量來香港投資，令熱錢湧港。自92年第二季度起，本港樓市開始大幅飆升，不少大型屋苑短短半年間升幅超過兩至三成。但內地經濟過熱，通脹惡化，當時的副總理朱鎔基以「急煞車」方式推行宏觀調控，中港樓市頓遇冷鋒，本港樓價自94年第二季至1995年第三季，短短一年間跌幅接近三成。
當年宏調威力驚人
內地宏觀調控威力驚人，恒指94年暴跌31%，翌年經濟增長更由之前的12.9%跌至6.5%。而當時由於樓市過度熾熱，再加上息率高企，市民供樓負擔比率超過80%，與市場實際承受能力脫節。港府在輿論要求下推出多項壓抑樓價措施，亦成為推冧當年樓市原因之一。
不過，內地經濟現時正面臨下滑風險，確保增長成為中央首要任務，再推行宏觀調控機會已不大。上周多項數據顯示，內地消費、信貸以至工業增長急降溫，人行短期料將逐步放寬銀根。因此，雖然香港樓市現仍由內地熱錢主導，但卻難再出現如94年因內地推行宏調而冧市情況。另外，現時供樓負擔遠低過當年水平，樓市更穩健。
1997年：按息處低位 負擔比率降
樓市成交不斷創新高，中原城市指數4月份一度衝上102.5點，直迫97年高峯，惟當年遇上亞洲金融風暴，樓市喪跌七成至2003年沙士才見底。今日樓市重返97年高位，又有歐債危機，投資者憂慮97年翻版，但從不同指標比較，特別是息口及負擔比率，兩者未盡相同。
美未踏入加息周期
金融海嘯加上歐債危機，美國長期維持零利率，直接造就香港樓市資產升溫。根據金管局數字，現時實際按揭利率為2.25至2.5厘，雖然相對08年海嘯後不足1厘的水平已大幅回升，但97年最優惠利率（P）約10厘，而銀行按揭普遍為P+2.5厘，實際按揭利率接近13厘，當年供樓「供到你儍」。
90年代樓市炒風熾熱，至97年市場對回歸憂慮降溫，憧憬中央維穩繁榮過度，炒風火上加油，供款負擔比率升至逾90%，整份糧用來供樓！當年9月份金融風暴令恒指從16000點水平大瀉至8700點，股樓同時斬倉，失業率由2.2%升至03年7.9%，樓市陷入負資產、失業、賣盤的惡性循環，至沙士才見底回升。最新負擔比率約36%，跟那些年比已理性得多。
樓市基本因素較當年優勝，市場普遍預期97年大跌不會重演，雖則最新香港經濟按年增長僅0.4%，不過美國未進入加息周期，樓市未見誘因出現大幅調整。
2007年：各國齊救市 承接力不減
由2003年起，香港樓市持續上升五年，直至08年中的高位見頂，惟往後兩季旋即大跌三成，完全抵銷由07年起的一年半升幅。倘與現時情況比較，雖然現時股市情況不如當年火熱，但就外圍經濟環境轉差，以及經濟指標與供樓負擔出現見頂回落情況，則非常雷同。
07年股票市場一年升四成，一度創歷年高峯，帶動樓市投資情緒亦走向高位；惟目前股票市場連續多月窄幅橫行的格局，樓市仍然瘋狂，乃主要是由低息及通脹所帶動，現時約5.3%的通脹與當年約2%大相逕庭。當年約5.75厘的基本利率，更加不可與現時近零的水平相比。
樓價料高位橫行
07年下半年起美國次按問題浮面窒礙增長，與去年7月起現形的歐債問題一樣，同樣將港經濟增長由高位拖下，增幅更持續放緩。當年的供樓負擔水平由兩成大升至近四成後掉頭，目前逾三成負擔水平亦開始見到回落迹象。
值得注意的是，08海嘯後樓市調整僅短短半年，原因在於各國紛紛推出救市措施令金融體系穩定，倘當今環球各國放水方向不變下，相信樓市的承托力持續，市場分析認為，即使各項指標轉趨惡劣，高樓價情況很大機會持續橫行。
收租股跑贏地產股
今年樓市呈現小陽春，癲價紀錄一個接一個。樓市升到連陸東都要話香港樓「好死貴」。不過，地產股的股價卻未見走強，四大地產商中只有新世界（017）有明顯升幅，其他地產股普遍落後。但另一邊廂，收租股卻走勢亮麗，升幅動輒兩三成。為何同為地產相關股，收租股呈強，地產發展股卻走弱呢？
投資者策略趨防守
NeutronPacific創辦人張一鳴表示，地產發展股表現大幅跑輸，情況如97年時相似：「97年時都係地產股先跌，跌咗半年之後實體經濟先大幅下跌。」他指樓市大跌通常都由一手市場急跌帶動，只有大地產商減價賣樓，又被傳媒廣泛報道後才會令市場出現恐慌而大跌。
對於收租股走勢強勁，張一鳴認為主因係目前投資者傾向防守性高的股票，而收租股的收入比較穩定，租金一般鎖定兩至三年，就算樓市調整，短期盈利不會太波動。
