根據近期公報的人口調查數字，全香港有1,233,595個住宅單位是業主自用的，當中741,334是沒有按揭或任何貸款，佔60%以上。要留意的是，上述數字皆沒有區分私樓、公屋或居屋等。有評論說這批有樓兼沒按揭為數70多萬業主，會是樓市換樓的動力，預料不但價格傾向硬淨，樓市更可看高一線。
須視乎樓齡面積
上述不無道理，但需要較詳細查證一些環節方可確定：（一）這70多萬個單位是甚麼樣的，包括價格、地點、樓齡、面積大小、樓宇狀況、甚至重建價值等。若普遍屬細價或細面積單位，甚至有重建價值，換樓潛力不會低。相反，若不少是高價大單位又或較新的，換樓潛力未必如想像的高。
（二）這70多萬個單位的業主經濟情況是怎樣的，除了自住物業外，還有沒有其他資產和收入。倘若業主主要資產就是該自住物業，不但不能換大樓，只有tradedown。
（三）這70多萬個單位的業主年紀和心態是怎樣的，不少人隨着年紀增長，會傾向多一事不如少一事，包括搬遷。若這批業主普遍年輕，確是換樓大軍，但若是較年長甚至老年，則未必是。
（四）2001年及2006年分別有505,375和613,020個無按揭自住單位，倘若這類單位本身就可以構成樓市需求，那為何樓市要到2004年才復蘇，又或2008年仍出現調整？
香港漸「灰髮化」，多了供完樓的業主一點都不出奇，但除非環境有助物業之調換，否則難斷定這批業主會廣泛地變成樓市的動力。
鍾維傑
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