《HKGolden50》
上回提及建議增建硬件躍升國際都會的首個大計──「飛龍計劃」，這次則會介紹另一項重大建設──於西九文化區地底興建一個面積達200萬呎的大型商場「Sub-Culture」。
我們已多次提及商場、酒店等商業硬件不足是香港在黃金五年中面對最嚴峻的問題，導致眾多機遇無法落戶，引致租金及通脹飆升，Sub-Culture正好能對症下藥。
有兩個主要理由支持興建Sub-Culture：
1.有助紓緩黃金購物地段極為緊張的舖位供應，鞏固尖沙嘴全球購物天堂的地位，以及迎接耗資620億元、將於2015年通車的廣深港高鐵帶來的人流；
2.提高耗資220億元的西九龍文化區的服務質素與範圍，為藝術和表演欣賞者提供互補享受，同時商場所產生的長期租金收入更能支持香港的文藝活動發展，讓香港在躍升國際都會的征途上振翅高飛。
尖沙嘴逼爆急需新商場
黃金五年中香港零售空間供應短缺的問題，直接反映在香港的主要購物地段尖沙嘴。儘管尖沙嘴的零售總額已超越倫敦牛津街（OxfordStreet）、紐約第五大道（FifthAvenue）等其他國際知名的購物區，區內仍未有任何擴充商場供應的計劃。以廣東道為例，它佔了全港總零售額10%，但其所佔空間僅為全港商舖總面積2-3%。日益攀升的租金、票價，以至名店外長長的人龍，通通都在不斷影響香港作為購物天堂之名聲。
高鐵在2015年通車後，預料每天為尖沙嘴帶來額外5萬人次，高鐵啟用的前四年，預期每年尖沙嘴人流仍將複式增長10-15%，四年將合共增加五至八成。現在束手不作任何建設，幾年後可能要被迫將廣東道變成行人專用區。故此，要保持尖沙嘴作為全球頂尖購物勝地的地位，增建商場可謂刻不容緩。
更糟的是，因大量遊客需求而導致的租金飆升正直接打擊香港人的生活質素。根據差餉物業估價署數字，旺角、尖沙嘴及銅鑼灣主要地段的零售租金於2010年上升了20-30%，2011年更升逾30%，許多供應市民日常生活所需、毛利率較低的商戶，如傳統酒樓、快餐店和藥房等，已被以旅客為主要對象、高利潤的鐘表珠寶和時裝品牌店逼走，名店進佔整條廣東道的情況便是一大例證。亦因如此，購物選擇越來越少，小商店的營運環境也愈見困難。增建商場提供充足零售空間，把租金維持於合理水平，便可同時容納本土小店與名店，魚與熊掌可兼得。
有見及此，我們建議對症下藥，在毗鄰尖沙嘴購物區的西九文化區地下興建一個達200萬呎、以文化藝術為主題的大型商場Sub-Culture。商場內將有逾600間商店，滿足旅客和居民的龐大需求。
Sub-Culture與鄰近擁有700間商店的海港城規模相若，再配合一街之隔，共有220間店舖的九龍站圓方，三座大型商場將能有效發揮協同效應，成為真正包羅萬有、舒適寬敞的購物天堂，在高鐵落成後，廣州、東莞、深圳等富裕內地城市的3000萬居民將能便捷地前來享受購物之樂，並欣賞西九文化區的文娛節目。
商業挺文化做藝術之都
Sub-Culture除了可以提升尖沙嘴以至整個香港作為全球購物天堂的地位，更能支持西九文化區的文藝發展，使香港躍升為一個具藝術氣質的國際都會。事實上，Sub-Culture與西九文化區絕對能成為文化與商業相輔相乘、共同發展的典範。以Sub-Culture財政收益為例，計劃中Sub-Culture的回本期少於八年，每年能帶來達10億元的純利，已相當於民政事務局2011至12年度文化藝術開支的35%！我們建議把Sub-Culture的利潤加強香港的藝術發展，為西九的文藝活動打一支強心針。有了豐厚財政支持，馬友友等世界一流表演者請來長駐西九，便非天方夜譚，正如CelineDion成為了拉斯維加斯的「活地標」一樣。
與此同時，把商場建在800萬呎的文化區內，為文藝設施帶來的人流、知名度等界外效應（externalities）可以十分驚人。香港的文化藝術設施尚未能吸引足夠欣賞者和贊助商維持財政平衡。以收取最多資助的「九大藝團」（即香港中樂團、香港舞蹈團、香港話劇團、香港管弦樂團、香港小交響樂團、香港芭蕾舞團、城市當代舞蹈團、中英劇團及進念二十面體）為例，票房收入一般只能填補少於40%的經營成本。
盈利低企的一個主因是香港人對文化活動的興趣仍然有待培養，相對於63%倫敦人與33%新加坡人在過去一年曾觀看一次表演，香港則只有21%。故此，西九文化區需要依賴其他消費地標或景點增加人流，促進其發展，Sub-Culture正是一個能為西九帶來大量人流的妙計。
須大興土木追趕大市場
在文化設施旁增添零售配套促進人流欣賞節目的做法，在世界上已有不少成功先例，其中一個著名例子為森美術館（MoriArtMuseum），它是一個位處日本東京六本木新城高森大廈的當代藝術館，雖沒有國際知名的常設展覽，每年仍能吸引150萬人次造訪，在全球最受歡迎藝術館中排第24位，而這些人流大多源自到六本木商場的購物人流。
我們連日來大力提倡增建硬件，可能有人質疑：若大量增加商場、商廈供應，會否拖垮商業物業市場，影響經濟？不過，情況剛好相反，在黃金五年這個香港獨享的「第二次高增長期」內，香港極需更多的空間以保持長遠經濟及物業市場健康穩步發展。商業硬件供應增加，來自世界各地的人才、資金、顧客便有落腳之地，這些財富及人才流進駐香港，會進而產生更多商機和職位。
種種的數據印證着黃金五年中香港對商業硬件的高需求──總零售額近兩年升近五成、近五年更急升近九成；近兩年的過夜旅客數目亦飆升42%。可是，面對種種需求不斷增加，社會各界卻無甚反應，零售總面積在過去兩年僅升1%（過去五年合共亦只有3%），同期酒店房間數據亦只升6%，可見供應完全追不上各方機遇帶來的需求。為免商業硬件供不應求使高企租金和通脹繼續肆虐，扼殺香港的整體競爭力及中小企生存機會，現在是大興土木追趕「大市場」的時候了！
我們以前說過在興建國際都會的過程中，不可再以小修小補的方式，這裏多建一間學校、那裏多建數百張病床……在興建世界第三個國際都會的時候，要恰如其分把全世界最高水準的軟硬件放進香港。
在這幾年中，香港絕對有市場、市民也有普世價值觀和生活需要，私人機構和政府亦有充足資源把香港建設成舉世妒忌的國際都會。當郎朗先生及馬友友先生應邀長駐西九文化區表演，當西九文化區年中無休舉辦不同文藝活動而座無虛席，還有誰可以說香港是文化沙漠？將飛龍建設成全球最環保的新市鎮，還有誰能說香港是個不顧保育的石屎森林？這樣的香港正是經過170年多代人努力共同創造出來的國際都會，這就是屬於我們的黃金五十年！
作者
林奮強：香港黃金五十創辦人、前瑞士銀行分析員及基金經理
曾維謙：香港黃金五十成員，現於香港中文大學攻讀經濟學（哲學）碩士學位
鄧子超：香港黃金五十成員，現為麥肯錫公司（McKinsey&Company）資深諮詢顧問
Thiscityisflying系列之十三