《HKGolden50》
上回提及在過去50年建造新市鎮的經驗中學會寶貴三課，今天將詳述黃金五年增建硬件的第一個鴻圖大計──東涌的「飛龍計劃」。
飛龍計劃的終極目標可用四個字概括：「你就好啦！」環顧現時港九新界，尚未有一區是居民們在告訴朋友「我住XX區」時，別人會說「你就好啦！XX區環境又好、交通又方便……」；而在飛龍計劃中，將在東涌建成全港第一個「你就好啦」新市鎮。
「飛龍計劃」的重心是在機場東北陲投資220億元，興建一座總面積達1100萬呎的世界級商業綜合服務中心──環球薈（GatewaytotheWorld），向全球展示（showcase）香港世界首屈一指的服務水平。它將成為飛龍的經濟動脈，為現時東涌居民提供大量服務行業的就業機會，使飛龍成為香港史上首個能大致自給自足的新市鎮。環球薈包括：
（一）一個面積達400萬呎（約為海港城兩倍）的地標商場（destinationmall），內有超過600間商店，包括大量特賣場（outletmall）與餐廳，等於增加香港總零售空間約4%；
（二）六至八間三至五星級的酒店，共3000間房間，總樓面面積300萬呎，等於增加全港酒店房間總數5%；
（三）一個100萬呎的醫療服務中心，內有逾400個床位及手術設施，讓全球各地病人前來享用香港的優質醫療服務，到訪親屬可下榻於鄰近酒店，並於空餘時間享用環球薈內的設施或遊覽大嶼山；
（四）一個100萬呎寫字樓，建成初期為從市區被貴租迫走的租客（包括非牟利組織）提供廉租空間，及後可支援機場並承載其他從珠三角腹地吸引過來從事認證服務的公司；它將採用高樓底設計，為藝術工作室和畫廊提供合適工作環境；
（五）一個100萬呎停車場，內有1萬個車位。
創造職位 源源不絕
環球薈第一期預計可於2016年開幕，正好趕上港珠澳大橋通車。同時，政府應把東涌建設為一個人口達70萬、規模與沙田相當的新市鎮，暫定把這個將擁有全新面貌的繁華新市鎮更名為「飛龍」──如上海其名字昭示「接通四海」之精神，「飛龍」則標誌?香港面向全球的宏大胸襟。計劃完成後，香港將「東有彩虹，西有飛龍」。事實上，支持投資興建飛龍新市鎮及環球薈的理由多不勝數，暫且列出16個：
（1）正如早前指出，香港的零售、酒店與寫字樓供應嚴重短缺，而未來五至六年仍不見任何實際紓緩。
（2）這些行業的需求正享結構性增長，這點在「一國一市場」概念中已充分討論。
（3）能為市民製造大量新職位及將現有職位留在香港。環球薈完成後，連同現時機場及飛龍新市鎮人口的服務需求，已可為16.2萬人提供就業。若在職者為三人家庭中唯一工作成員，環球薈和飛龍的直接就業已能支持48.6萬人口。加上機場間接帶來的12.4萬份職位，飛龍能創造足夠職位支持一個繁華社區。
（4）環球薈可創造新「內涵」，以吸引更多旅客使用香港機場──尤其是快將投放1360億元興建第三條跑道。香港機場使用者的增長主要來自轉機者及廣東來港的旅客，香港市民只佔機場使用者約30%，其增長潛力不足以支持第三條跑道需求。環球薈提供認證行業、零售、醫療、教育等服務，正好為跑道容量製造了一個「吸引景點」。同時，環球薈開幕後每年逾20億元租金淨利潤，正好保障了第三條跑道將來未知的收益或虧損。
（5）東涌需由被遺忘的偏僻小社區升級為一個提供理想生活的市鎮。東涌現時僅有8.2萬居民，配套、商機皆缺，自然無甚就業機會予當地居民。儘管東涌的收入中位數與香港總數相若，逸東邨居民卻有60%住戶領取綜援，貧富不均的情況可見一斑。環球薈能在他們家園旁創造大量服務業職位增加此區的吸引力。
（6）政府預測香港人口將增加190萬（從現時的700萬上升27%）至2039年的890萬，即每年增加70400人（1%）。簡單來說，未來27年我們必須建造三個沙田，或每九年一個沙田，但未來九年我們沒有任何接近沙田規模的建設。
（7）飛龍和環球薈讓我們有機會利用以往所有發展經驗、最新科技與設計技術營建一個以全球最高環保標準規劃的社區。在龐大規模支持下，各項創新環保科技包括電動車輛和單軌火車、水冷式空調系統、中央廚餘回收等，將可於飛龍率先引入，讓飛龍成為香港未來成為綠色國際都會的先鋒。
（8）公眾希望住處毗鄰現有交通動脈，沒人想到鐵路仍在研究中或公車班次疏落的地區居住。
（9）港珠澳大橋2016年通車，珠三角7000萬居民將可駕車直達東涌並駛入市區，可是香港路面根本無法容納數以千計來自廣東的車輛。環球薈能為1萬輛車提供停泊設施，讓內地遊客可以「泊後乘」（ParkandRide）的方式，泊車後再以公共交通四處遊覽。
大橋通車 需泊車位
（10）環球薈選址已通過城市規劃及其他土地用途審批，為「全熟地」，工程可於環球薈獲准興建後馬上展開。在2016年，800萬呎，即項目七成會完成。
（11）興建環球薈免卻一般佔香港地產項目七、八成的地價成本，建造成本只約每呎1600元，即使其100萬呎寫字樓呎租低至10元，投資回報有7.5%。
（12）亞洲國際博覽館為亞洲設備最精良的會議及展覽館之一，但現時四周空無一物，用家在會議後無處可去，使它不受歡迎；若由環球薈和亞洲國際博覽館組成的全面配套在機場出現，彌補博覽館的不足，可鞏固香港作為環球機遇薈萃之國際都會的地位。
（13）環球薈是一項回報極豐厚的投資，全面開幕後僅六年就能回本，無借貸內部回報率（UnleveredInternalRateofReturn）高達13.8%，其410億元淨現值已可抵消興建第三條跑道現價一半成本。相較在下，投資美國十年國庫債券回報只為約2%，連通脹也追不上，兩種投資孰優孰劣一目了然。
（14）除了極之吸引的財政回報外，環球薈將產生龐大的界外效應（externalities），例如吸引外資及鼓舞港人而引發出的新資本投港。
政府盲了 恐失良機
（15）投資的下行風險（downsiderisk）有限。若環球薈完全失敗，損失只是220億元，亦即之前1600億元東涌區基建投資的14%。既然已經看好東涌前景而投資了1600億元基建，便應根據對前景同樣看好的假設，再投資14%於新商業設施，為之前的投資吸引更多用家和顧客，好保證它們成功。環球薈可被視作先前1600億元投資的「保險費」。而飛龍的投資風險極低，土地大多以每呎250-450元填海而成，估計只佔賣地收益少於25%。
（16）加強香港在珠三角的「先行者優勢」──黃金五年旅客、海外企業、人才與資金湧入香港，明顯體現了領先的服務質素與吸引力，環球薈將可加強香港在珠三角的先行者優勢。
看完十六個理由後，大家定會對感到又喜又怒，喜是由於座落在大東涌的機遇如此充沛，怒的是因為我們的「大市場、盲政府」對此等發展良機一直視而不見。衷心希望政府真的能做到有效回應社會及經濟需求，果斷行事，興建未來發展確切需要的軟、硬件，讓香港能釋放其潛能躍升為下一個國際都會，屆時可聽到外國遊客對我們感歎：「你就好啦，生喺香港！」
作者
林奮強：香港黃金五十創辦人、前瑞士銀行分析員及基金經理
歐肇朗：香港黃金五十成員，現正於香港中文大學攻讀經濟學（哲學）碩士學位
林子傑：香港黃金五十成員，現為財富管理公司之首席投資總監
Thiscityisflying系列之十二