在躍升國際都會的征途中，香港需要的是規模龐大、影響深遠的鴻圖大計（MasterPlan）來應付我們各種需求，而非像過去十年般以小修小補式的片面措施應對個別經濟和社會議題。
我們在第三份報告中提出大東涌「飛龍計劃」和西九地下巨型商場便是現時所需的大規模建設。儘管不少人或擔心政府浪費大量資源建設「大白象」，但縱觀香港近數十年興建的新市鎮及大型基建，我們雖然偶有錯失，但所有大型建設最終大多都能物盡其用，這些寶貴經驗更為我們如何選擇將來的建設模式上了重要的幾課。
項目規模 決定成與敗
第一課是：規模為決定建設成敗的重要關鍵。香港人願為便利付出可觀的溢價。很多西方國家的居民選址居住時首重區內環境，香港人卻多半把上班和購物的便利性放在第一位。這從東區太古城與僅兩個港鐵站之隔的將軍澳屋苑樓價的龐大差額可見一斑，香港人寧可多付近一倍的樓價換取減少十分鐘的通勤時間和購物方便。
在市鎮規劃時，便利與規模一般是成正比，人口達24萬的新市鎮才符合建造一間公立醫院資格；商業考慮下，大型商場也大多在區內人口數量足以支撐店舖需求時才會拔地而起，圖書館、運動場、學校等社區設施的數量和規模均取決於市鎮規模。無容置疑，居住在規模較大新市鎮的市民由於醫療、教育、交通等配套設施充足及購物選擇豐富，自然會生活得更稱心愉快。反之，若社區規模太小，上班不便、日用品價格昂貴、甚至連看病也要到別區醫院，便很易淪為敬而遠之的「失敗社區」。
我們建造新市鎮的五十年歷史，充斥著私人、公共房屋及社區所需供應的不足。以沙田為例，1961年的第一份沙田發展計劃規劃人口為36萬，1972年隨着吐露港開始填海草議的新計劃，將規劃人口上調至50萬，十年後沙田和馬鞍山的容量達70.4萬，1986年的政府檢討中，此區的規劃人口再上調至75萬……又以將軍澳為例，政府把新市鎮分多期發展，不僅令第一批居民初遷入時因人口太少、配套未足而生活不便，持續進行的分段填海也令區內部份地區長期塵土飛揚、臭氣薰天。
政府欠缺長遠妥善規劃，一而再、再而三地「估細數」，使計劃中的各種供應皆難以應付新市鎮人口所需，需要後期追加，造成各種不便。我們從中吸取的教訓是將來進行市鎮建設時，不但應將規模造大，亦應「一步到位」。我們將在下周提及把東涌發展成70萬人口蓬勃市鎮的「飛龍計劃」構想，便是遵從這個原則，一開始便認清「大東涌」將成未來珠三角地區核心的願景，制訂與其規模相稱的住宅及商業供應和各種基建配套。
投入巨資構建如此宏大的建設，會否淪為「大白象」？這絕對是過慮，因為近年香港地區規劃建設中從未出現整個社區需求不足、大量商廈住宅空置情況，更因黃金五年中源源不絕流入香港的機遇更確保新落成的商廈、商場和住宅皆能物盡其用。
事實上，多年新市鎮經驗給我們的第二課便是：在香港，只要我們建設新容量（商廈、住宅），新需求便會接踵而來。香港地產價格和租金長線總不斷向上，很多在某一時期高空置率的地區，最終在下一時期均出現短缺和價格、租金攀升。早前廣泛報道的內蒙古康巴什「鬼城」綿延幾十里空房不見人影的情況，在香港從未出現。
需求不足 屬杞人憂天
九龍灣新商業區的發展便是「建造好需求自然來」的明證。此區起初只是逐片賣出政府商業地皮及將工業用地改為商業用途，空置率達50%以上，呎租低至5至8元，整個商業區尚未成氣候。自2007年起，高級租戶逐漸從傳統商業區移來，空置率跌至接近零，三至五年內，呎租攀升至20至30元，九龍東遂成全港兩大寫字樓集中地之一。不少人認為位置偏僻的西九龍圓方商場也因為香港零售業需求持續飆升，名店相繼進駐，再加上商場本身的大型規模，而旋即發展成旅客高檔購物的目的地之一。
上述例子也反映香港近年以至黃金五年中面對一個重要現實，香港各項硬件供應長期不足，使凡有新供應落成時便輕易被服務業持續的大量需求吸納，這情況以商場和商廈供應尤甚。黃金五年內「一國一市場」（如離岸人民幣、小QFII與自由行等）持續刺激服務需求，與中國經濟邊境之間更自由的企業、資金和人才流動，將香港任何空間的需求延伸至前所未見的水平。
新硬件基建落成開放（如港珠澳大橋和廣深港高速鐵路等）將帶來更多流入，硬件短缺情況將更惡劣。可是，政府和社會各界對此卻沒有反應，僅在黃金五年的首兩年、即2010和2011年中，香港零售總額已攀升了50%，自2006年起計算更升近九成，但同期零售空間總面積卻只分別增加了1%和3%。同樣情況亦發生在酒店供應上，2010和2011年過夜旅客數量共增加了42%，酒店房間數目卻只微升6%。新商場、酒店供應不足的一個主要原因是市區沒有大型土地以供建設，根據經驗，一個成功的商場面積一般需要達40萬呎以上，這樣大的地皮在插針不下的市區當然難以找到。要解決商業供應的問題，其中一個可行方法是進行大規模的新市鎮建設。
第三課是：新市鎮應可建設得更環保。這點與過往新市鎮商業規劃不濟，市民大多需跨區就業的情況息息相關，每天數百萬市民長途跋涉乘車上班，所排放的碳足印驚人。倘若未來新市鎮能在規劃時兼顧商業硬件的發展，在區內提供充足的就業機會，市民便能步行上班，完全消除通勤造成的任何碳排放。同時，我們應可提供更多休憩空間，把綠地與住宅融為一體。
其實，環境保育與發展實可並存，以填海為例，根據政府預測，香港只需填去1%的海洋面積，便足以容納未來三十年新增的200萬人口（亦即比現時增加27%人口）。住宅及商業用地短缺是不爭的事實，而香港目前除了填海外確實沒有甚麼可大規模增加土地供應的良方；另一方面，面對損失了的1%海洋生物量（biomass），政府卻可從建立新的海岸保育區、人造礁石、海洋污染減排等措施加以彌補。
一個有決心、有遠見的政府絕對可以透過完善環境影響規劃，選擇生態價值較低的已發展海岸線進行填海，社會發展的同時亦能兼顧環境可持續發展。我們只需在沒有被填的99%海域增加1%的生物量，便可還原填海造成的生態損失；填出充足土地，亦可確保我們下一代安居樂業。
東涌變天 成超級市鎮
在上了五十年經驗的寶貴三課後，我們提出解決香港未來發展需求、暫命名為「飛龍計劃」的大東涌發展藍圖。計劃中，在港珠澳大橋、機場第三條跑道、屯門至赤鱲角連接路等大型基建工程落成後，將位處珠三角中心的東涌將發展成一個70萬人口的蓬勃市鎮，在機場旁的大片空地將興建一座面積達1100萬呎、包括巨型商場、醫療中心及酒店的大型服務中心「環球薈」，它能解決市區大部分的商業硬件不足問題，並提供充足就業機會。
「飛龍」新市鎮將如當年的沙田般快速成長，若我們第一個獅子山以北的新市鎮沙田，能受益於中國過去三十年而從低收入經濟體系逐步增長，那麼處於7000萬人口珠三角中心的飛龍，勢將隨着中國成為高收入經濟體系並持續發展、來港旅客與商機的更大流動而享有更高增長。欲知飛龍計劃的詳情，請看下周分解！
作者
林奮強：香港黃金五十創辦人，前瑞士銀行分析員及基金經理
區智恆：香港黃金五十成員，畢業於香港科技大學環球商業管理學系
楊瑋婷：香港黃金五十成員，現時為執業律師
Thiscityisflying系列之十一