最近內地一手樓市屢傳減價風，農曆新年後，不少樓盤減價幅度由八折至六折都有，讀者可能會開始猶豫，降幅如此大，內地樓價是否已經見底？就算未到底，又是否已至合理水平？
發展周期較香港短
利用收益差原則，可以發現過去內地四大城市的樓價變幅，與租金回報息差關係密切；但隨着回報率近年由7%至8%急跌至現時的2%至3%，收益差呈現負數，供樓或持貨成本越趨上升，令樓價對利率/信貸政策的敏感度隨之飆升。可以說，國內樓價越來越受政策影響。
歷史規律顯示，上海二手房價幾乎與收益差同步波動，而後者更領先樓價近一年之多。假定租金上升趨勢持續（即上海年底住宅租金再升5%），基準息率在年內下跌50點子（算是寬鬆了），兼且房貸息率下浮15%（相對現在沒有折扣，亦屬於政策放寬），則上海二手樓價應可再跌一成左右，於第三、四季時見底。當然，如果利率既不下調，房貸率折扣亦欠奉，則今年滬樓可能要再跌多些才觸底。
以上分析純粹由融資成本對回報的角度出發，但是現在是貨多客少，短期內仍是買家市場。對發展商較有利的因素，是內地發展周期較短，非香港般動輒要三至五年才由地塊變成樓房，鎖定資金較少，是內地至今仍無大發展商破產或賣盤的原因。不過，中國任何資產市場都幾乎是政策市，更遑論對經濟增長及地方財政舉足輕重的樓市，故大家仍須留意期內的政策轉變。
王震宇
Bricks&Mortar分析員
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