美國延長低息環境至2014年，配合財爺未有新招壓抑樓市，以及銀行突然開水喉調低按息，二手樓市久旱逢甘露，抑壓多時的購買力一舉釋放，上車細價屋苑搶盤追價個案頻見。另一邊廂，中高價樓準買家相對保守，新盤開價仍然審慎，去貨有壓力，大孖沙「四叔」李兆基更直言今年整體樓市「唔會太爽」。究竟近期樓市旺場，是期待已久的小陽春？抑或只是虛火的海市蜃樓？今期「投資導航」會反轉影響樓市的各項因素，重新審視好淡角力，分析箇中玄機。
熱錢充裕難加息 細價盤先發圍
今次樓市小陽春，銀行減息及放水功勞頗大。各國央行相繼放水，熱錢湧港尋覓投資機會，港滙持續強勢，本月初高見7.7534，直迫強方兌換保證7.75。熱錢充裕，令資金成本下降，加上銀行年結埋數後，再次力谷樓按業務，促使港銀相繼減息搶客。
滙豐最近靜靜起革命，批出的按息已追平「樓按一哥」中銀（2388），實際息率2.25厘。中銀隨後更將H按劈息至H加1.8厘（即約2.14厘），上限為P減2.25厘（實際息率2.75厘），減幅至少0.4厘，並提供最高1%現金回贈。
貴價樓借貸仍嚴謹
渣打以至中小型銀行亦相繼加入戰團，按揭減息戰一觸即發。代理分析指，市場調低按息，與美國維持超低息，令P短期內難以調升有關，按息短期見頂，為樓市一大利好因素。
據悉，現時銀行對上車盤或300萬元樓下借貸審批較為寬鬆，但對500萬元以上中高價樓未有鬆手，這亦解釋小陽春效應暫時局限上車細價盤，貴價樓未見搶貨現象。
摩根士丹利認為港銀貸存比率仍高達85%，令銀行須以高息搶貸款，按息下調空間有限，加上歐債危機陰霾不散，目前樓市隱憂未除。雖然歐美放水救市，但內地通脹高企，人行對放水態度審慎，短期內減息的機會不大，資金充裕的情況未必可長期持續。
提防息口隨時逆轉
假如歐美經濟逐步復蘇，放水措施更可能暫停，甚至掉頭加息，令按息由低位反彈。近期美國就業及製造業數據轉強，已有分析估計聯儲局或於2014年前恢復加息。再者，熱錢來得快，走亦閃都急，拆息未來或顯著波動，按息可能再次上調。
遏樓價欠缺新招 上車客趕入市
財政司司長曾俊華早前公佈新一年度財政預算案時表示，不會輕言放寬遏樓市措施，不過預算案未有推出新招調控市場，更延長供樓利息扣稅年期，新居屋政策亦限於紙上談兵階段，適逢今年雙春兼閏月，希望執平貨、心急置業的大批準夫婦，終按捺不住入市，購買力瞬間爆發，成為今次小陽春其中一個催化劑。
供樓利息扣稅年期增
為減輕中產稅務負擔，預算案提出供樓人士供樓利息扣稅年期，由原來的10年增加至15年，預計有24萬人受惠，亦成為上車客入市的誘因。
由於額外印花稅（SSD）實施超過一年，於辣招推出初期成交的樓盤應繳稅率，已由15%降到5%至10%，令市場盤源增加。
至於新居屋，最快一批於2014年才推售，遠水不能救近火，令交投更趨活躍。
券商裁員損中高價樓
事實上，隨着買家態度轉趨積極，追價成交、業主反價甚至賠訂再售的個案逐漸增加，多個熱門上車屋苑如淘大花園、沙田第一城造價創多月新高，消化大部份盤源。但倘樓價升勢持續，上車客未必能負擔，或令樓市再陷拉鋸局面。
另一方面，近期金融銀行業裁員消息不絕於耳，三星證券上月炒百人後，大和證券亦裁員60人，中高價樓主要買家為中產高收入人士，憂慮飯碗不保情況下，相信中高價樓交投，難以如上車盤般熾熱。
現時樓市小陽春，恐怕只是片面而非全面。
大行紛唱好 須防「八萬五」重臨
樓市小陽春，睇樓團再現，部份屋苑一盤難求。利嘉閣資料顯示，二月上半月全港50個指標屋苑成交，較1月同期激增兩倍，中原城市領先指數年初至今錄得1%升幅，加上地產股爆升，大行已手執啦啦球，紛紛出報告為樓市吶喊！
野村轉軚 估樓價升10%
野村去年提醒樓市好友小心，今年極速轉軚看好，表示淡友要留神，因利好因素充份，樓市很可能出現V形反彈，相信基本因素未變，惟增長並不平均，預期住宅樓價及租金升10%及12.5%。
瑞信於財政預算後對樓市較淡，最新則指按揭利率見頂，農曆年後樓市成交量反彈，往績顯示若無打壓新措施或經濟危機，反彈可持續至少3個月，並看好美聯（1200），對樓市輕微轉軚。
年初已睇好樓市的摩通則繼續看好，指短期土地供應前景吸引，政策環境穩定，對樓市正面，銀行更易批出低息按揭利好二手市場成交。花旗同意，春節過後成交量反彈持續，相信今季樓價會見底反彈。
大行對樓市前景可謂一面倒，就連看淡今年樓價的大摩，縱使維持看法，仍要稍作調整。大摩指，物業市場供求、負擔能力及監管都沒有大變，不認為按揭利率會下降，銀行的融資成本仍在上升，該行關注近日一手樓售價差過預期，而SSD趕絕炒家，失業率問題亦困擾用家，不過宏觀憂慮減少及憧憬QE3，相信地產股資產淨值折讓收窄，股價有一至兩成升幅。
大行機關算盡，卻未見着墨倘梁振英當選特首的政治風險，一旦「八萬五」重臨，是好是淡，仍言之尚早。
《專家意見》
V彈機會微
NeutronPacific創辦人張一鳴：
「美國重申長期維持低息，觸發小陽春。但在額外印花稅（SSD）下炒家難入市，樓市大升動力不大，因此V型反彈機會微。倘內地落實放水，歐洲沒有進一步負面消息，屆時樓市才有真正上升動力，否則未來只會是一場拉鋸戰。」
轉勢待確認
浸大MBA碩士課程拓展總監麥萃才：
「小陽春是季節性因素，銀行常在年初以吸引計劃吸納更多按揭，加上春節後購買力重現，再配合低息及預算案等利好因素，出現成交乍現。現時只集中細價樓，新盤定價克制，樓市是否見底言之尚早，倘本季後成交仍持續，則確定轉勢。」
