新一年初段老樓已預期成交量逐漸回穩，事實上碰上三個大節日數據未能作準，不過從各國認真面對由歐債問題可能引發的經濟危機稍為紓緩，資金重新投放是自然的現象；向來股票市場敏感度高於物業市場，資金反應是可以預期的。
租金跌幅已喘定
接下來是農曆新年後，在加薪和人力問題上，老闆將是很苦惱的時刻。各界預期人工照加、加幅不大，仍然令樓市添上陰影，觀乎樓價跌幅開始收窄，發展商又開始作新一年賣樓大計，上半年將是很關鍵的時刻。
觀察了一段長時間後，用家入市的步伐開始加快，意味一手和二手市場成交量可以漸次攀升，上月二手成交量創08年以來新低，似乎應是全年最差的環境，接着數個月若成交量反彈，證明樓價可加快找到新支持位。
過去三個月，無論租售樓價都回落，似乎租金跌幅高於樓價跌幅，不過租金在高位回落後回報率已跌破三厘水平，在這水平下暫時亦可以停下來等樓價追回跌幅，當一手盤仍低於二手價開售情況仍未發生前，樓價上半年跌幅不會過大，若在現價位水平多了用家入市，成交配合跌勢仍以同步改善。
當中細價樓一直有用家支持，中小型屋苑逐個谷底企穩，沙田第一城和天水圍嘉湖山莊重見200萬元或以下的單位（前者只佔少數），放盤量未有大量增加，反映小業主也不願意低價放售造成骨牌效應。預期上半年多個新界大型樓盤開鑼，仍以保持競爭力為先，亦會低價開售，假若低於二手價散貨的話，樓市才會現第二次跌浪，估計小業主亦不希望見到這事情發生。
老樓初步估算，新世界車公廟站上蓋和屯門西鐵站上蓋會率先打頭陣，兩者正好測試新界上車客置業能力。
劉兆昌
資深地產傳媒人
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