樓市在2011年與2012年的交替中，經歷一片冷雨凄風。高峯期賣個滿堂紅的新盤，在轉勢的2011年下半年紛紛入伙，小業主們走貨難，但即使肯蝕讓，套回一筆現金又如何找到安全島？惟有趁低息出租幫補供樓。人同此心，呎租相宜的新入伙盤湧現，當中多屬樓價千萬的大額靚盤，租客拖住行李就可住新屋，一家便宜兩家着。
text：陳家雄、葉淑貞
photo：王子俊、梁鑑章
model：Jessica（StageModels）
上水天巒
大額洋房擁逾千呎花園
近期的新入伙盤中，以西半山懿峯最配得上豪宅之名，除了地段因素，物業僅提供1878方呎及2348方呎兩類大件頭，間隔起碼有4房，入場費近3000萬元。懿峯1月初開始收樓，84個單位當中，尚餘十多個貨尾，由於收樓尚在進行，故只有數伙放租，暫未錄得租務成交，「細單位」叫租約80000元起，呎租42.6元。
論最矚目的新入伙豪宅，則要數到上水天巒。對香港人而言，這個距離上水港鐵站尚有十多分鐘車程的洋房群相當隔涉，但對中港商人來說，10分鐘到皇崗則十分方便，故這個熱賣盤逾四成買家都是內地豪客。
呎租20餘元
記者採訪期間，碰上兩個衣着樸素的內地客，在數名經紀簇擁下睇樓，原來二人已經買了數個洋房，這次再看另一個，當經紀以「抵買」落足嘴頭之際，內地客很自然地回應：「不用說了，我有的是錢！」內地客在天巒如何舉足輕重，可見一斑。
天巒分兩期共330間洋房，1期132伙當中九成已入伙，2期則稍遲收樓，截至1月初，暫有約40個租盤，區內代理認為，天巒租售的議價空間不會太大，「這批內地客都很有實力，會選擇自用甚至丟空。現時的租盤當中，主要是本地買家，每呎叫租約20餘元。」代理圈內傳聞，娛樂圈名人張堅庭亦有入市兼正在放租。
天巒每間洋房皆連逾千呎花園，地庫設停車場，二千餘呎洋房有一個車位，三千餘呎以上則連雙車位。1月初未有錄得租務成交，買賣則因市況逆轉，不時傳出蝕讓，早前就有內地買家，蝕讓蒙特勒大道雙號屋，2536方呎，以1850萬元沽出，呎價7295元，賬面損失216萬元。
庫爾大道單號屋
面積：3576方呎
間隔：3房連三套房
同類單位市值：3300萬元
叫租：70000元
呎租：19.6元
蒙特勒大道單號屋
面積：2536方呎
間隔：3房連三套房
同類單位市值：2000萬元
叫租：50000元
呎租：19.7元
資料來源：美聯物業
電郵：mailto:[email protected]
形品&曉峯：北角形品
舊樓重建位處「小半山」
2011年下半年入伙的形品與曉峯，同樣位處北角明園西街，皆為舊樓重建項目，兩者風格、客路、入伙期幾乎一樣，不同的是新地但求貨如輪轉，兩年前就以遠期樓花形式把形品單位賣光，首批呎價約8500元，令買家入伙後仍有約兩成賺頭，皆大歡喜；而九龍建業的曉峯則較惜售，留待接近現樓才推出，故至今仍然有貨賣，全部都屬高層戶，分層單位平均呎價約13000元。
由英皇道踩上明園西街，尤如「小半山」，大斜路相當「蝦人」，故兩個物業皆備有七人車，接載住客「上山」。
形品備300餘呎細戶
代理表示，兩個樓盤以本地投資者為主，故入伙以來租盤湧現，形品逾三分二單位放租，曉峯亦起碼過半數，「兩邊呎租都差不多，相比之下形品好租少少，始終新地樓，而且有300幾呎細單位，租盤較易消化；曉峯最細單位亦超過700呎，換樓客多數家有老少，這條大斜路會令租客有所顧忌。」近日市況低迷，明園西街並非內地客杯中茶，租務惟有靠本地客支持。
形品位處同區最高點，景觀開揚，山海市景兼收，面積348至1493方呎，其中300餘方呎開放式單位租金由14000元起，呎租40元，由於銀碼較細，頗受青春派租客歡迎，細單位租盤已去得八八九九，尚餘的租盤面積偏大，樓價多逾千萬元。
相比之下，曉峯最細單位亦有兩房，租盤流轉不及形品，但就以室內配套取勝，附智能家居保安系統之餘，廚房配德國Miele爐具，主人房套廁備有小電視，且設雙重玻璃杜絕噪音，配套相當充足。
高層D室
面積：976方呎
間隔：3房連套房
同類單位市值：1270萬元
叫租：38000元
呎租：38.9元
資料來源：世紀21日昇
電郵：mailto:[email protected]
其他選擇：北角形品．星寓
大角嘴形品．星寓主打開放式「的骰」單位
形品姊妹盤、位於大角嘴洋松街的形品．星寓，與鄰近舊樓相比，頓覺鶴立雞群，11樓以上已可享開揚市景，極高層另行取名PH（Penthouse），山海兼備，加上旺市人群，景觀極有動感。
與其他入伙盤相比，形品．星寓處境尚佳，皆因信和新盤御金．國峯銷情不俗，大大減輕形品．星寓的降價壓力。代理說：「內地客好buy高鐵概念，所以御金．國峯成績唔錯，而形品．星寓以本地客為主，七成為開放式或一房戶，細細間好好租，其他區新盤要減租搶客，但這裏的影響很微。」
物業新近錄得的租務成交，為高層2室，495方呎，以13000元租出，呎租26.3元。若不嫌低層無景，低至11000元亦有交易，呎租一般介乎22至24元。
高層PH-D室
面積：947方呎
間隔：3房連套房加工人房
同類單位市值：1000萬元
叫租：30000元
呎租：31.7元
資料來源：中原
電郵：mailto:[email protected]
北角曉峯
新盤唔值租志在有人「看屋」
全新物業反而唔值租，另一原因是近年發展商開盤都針對內地豪客及投資者，用家比例偏低，而投資者一心收租，與其讓單位空置無晒「人氣」，倒不如平平地租出，志在有人「看屋」，故租金高低較有商量。例如由內地投資者持有、去年4月底入伙的鴨脷洲南灣10座高層D室，面積591方呎，市值逾700萬元，租金由18000元勁減至13000元，呎租僅22元，不但平過海怡半島、深灣軒，跟30年樓齡的香港仔中心亦只相差一成，香港仔中心500餘方呎單位盛惠300萬元，回報率高下立見。
九龍區方面，位於九龍塘豪宅區的尚御亦被貨尾劈價、低租值拖累，樓盤9月份入伙，首宗租務成交錄得呎租27元，以平均呎價16000元計算，回報率僅兩厘，然而低處未算低，1月初再有業主以40000元放租2029方呎單位，銀碼雖大，但呎租低見19.7元，主因單位低層無景，在競爭激烈下，業主以平租招徠。
新界急租盤超多
新界更成入伙盤重災區，名城2期（盛薈）入伙，遇上3期開售，加上物業逾三成買家為內地客，故急租盤超多，形成呎租16元、平過居屋雲叠花園兩成的慘況。洪水橋尚城亦是內地客投資天堂，自從出現呎租8.5元的成交後，「個位數」呎租幾已成為新界北的共識，嘉湖山莊亦因盤源充足，有尚城可鑑，近日811方呎單位以7000元租出，呎租8.6元。
高層A室
面積：1025方呎
間隔：3房連套房加雜物房
同類單位市值：1400萬元
叫租：39000元
呎租：38元
資料來源：世紀21日昇
電郵：mailto:[email protected]
2011下半年入伙盤租務行情
