「地價推高樓價」雖是很多人的共識，但這是錯覺，因它掉換了賓主關係，其實應是樓價斷定地價多少。
何解？思考以下邏輯，若地價真的能影響甚至主導樓價，即就算超高價入地必定可以更超高價格售樓，那麼房地產發展商還需花人力及時間左計右算某項目的賺蝕？當然，現實不是如此，亂出高價買地屬危險動作，是有機會蝕大本的。
1997年樓市爆破後，曾出現過麪包平過麪粉情況，令部份發展商為其投資撇賬，出了高地價並沒有帶來更高之樓價收益。
炒賣地皮恐得不償失
那麼為何仍有不少人認為地價推高樓價？相信是把「成本」錯誤地當「因素」看待；例如地價的確是從事房地產發展生意中之一項重要「成本」，但興建出來的樓宇可賣多少價錢，則要看「因素」如經濟表現、資金流量、借貸成本、以及需求相對供應量等，土地價格阻礙不了樓價去向。仍不信？那麼你買樓時，會否因發展商或二手業主會蝕本而出比原意更高價錢購入，令他們不需虧本？
某項目之地段值多少錢，簡單的計算方程式就是：項目預料總共可賣多少價錢－發展商要求最低的利潤－建築建造費用＝地段價值，後者形容得技術一點是「剩餘土地價值」。
至於細節如稅項、專業顧問費用等，這裏不打算詳細列出，就當被包括在上述四大環節之內。
不過，不但不同發展商於各環節上有不同的計算，就算是同一發展商，於不同時期考慮同一項目也會有不同的盤算。
舉例說，不同發展商可以因對市場走勢看法有異，又或對物業的品質定位不謀合，得出不同總賣價以至建造費用。
又例如有足夠土地儲備的發展商，便不需以高價買地搶項目做，要求之利潤亦會高些。再者，有建造業網絡的發展商，可在建築費控制上做得較有效率。
一般而言，土地價格變幅的敏感度會較樓價為高，如樓價下降（升高亦得）20%，土地價格變幅會大過20%。無論如何，只要售價有變，土地價格通常變動幅度更大。
據此，投資或炒賣地皮的人士要留意了，賺錢時利潤的確不錯，然而市場逆轉時連租都未必有得收。
鍾維傑
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