很多人以為，凡是已入市投資了房地產的人士一定只想見樓價升，因此必與無殼蝸牛一族之意向相反，其實未必。
當然，上述有一假設，就是已入市的房地產投資者借貸水平不高(甚至沒有)兼有租金收入，才具資格和資源希望價格下調捕捉「低買」機會，借盡作物業投機的就真的不能期待樓價大幅下降，因為除會變成負資產外，隨時亦有銀行callloan，破產收場。
投資者可低位再買
你會認為，這些較保守投資者的資產價格始終少了，雖只是紙上財富，但仍難喜見嘛？簡單回答，就是除笨有精。這又如何解譯？如下：
一）超高價格買不落手：如香港部份樓盤，收租淨回報不及2%，呎價中建築磚頭費不足10%，雖說大城市樓面地價佔過半屬正常，但九成或以上則有點牽強，多少反映現時是資金市，即靠印出來的銀紙堆砌，浮沙含量高。
要注意筆者並非完全排除價格上揚之機會，只是覺得現時一般博不過，相信這亦是不少保守投資者的取向。據此，價格下降才提供買入機會，至於現投資組合之賬面價格「陪着下降」更無傷大雅。
二）物業投資組合有多少「件」資產，長遠較組合價格重要。假設一切均等，一個擁有15幢物業之投資組合通常會較一個只擁有10幢類同(用途、地利、質素、規模等)物業之投資組合優勝，如佔多些市場份額、每平方呎營運費用低少許等。
至於價格，不是不重要，而是「相對之實力」更重要。如某地有10幢類同頂尖甲級寫字樓，A公司擁有當中4幢，其餘由另三間公司B、C、D分別以3幢、2幢和1幢擁有，無論價格怎樣升升跌跌，A公司始終領先，是行業大哥大。
三）保守投資者在跌市裏可「揮低」進取（債務高企）的投資對手。舉例說，E和F公司各擁有10幢一億元之類同物業，即E及F皆坐着10億元物業組合，分別是E沒有借貸兼有租金收入，而F則有5億元借貸兼沒有租金落袋，因後者須用來還借貸利息。
若市價下降50%，E之物業組合變得只有5億元，F也是，但扣除借貸後等於零。
假設E現在向銀行借其組合現值之50%，即2.5億元，E便可多購5幢物業（一億元原價50%是5000萬元），數目上超越再沒資產作借貸之F公司。再者，E仍有租金收入來應付2.5億元的借貸。
日後價格回歸原水平，E便是一間擁有15幢物業、共值15億元之公司，減約2.5億元借貸後，資產淨值12.5億元，但F仍只是一間擁有10幢物業共值10億元之公司，且扣除5億元借貸後，資產淨值仍只有約5億元。
以為凡做業主的都不想價跌，thinkagain!
鍾維傑
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