近日看到中原地產在其網站上發放的資料，顯示於剛過的11月，一手私人住宅之交易金額比二手的大，前者是185億元，後者為150億元，即一手比二手多35億元。
這有甚麼特別？沒有甚麼大不了，只是近年未出現過這現象，對上一次是在2002年和2003年，就算以每月計近22個月亦沒有見過。
這引起筆者之好奇心，以及考慮下列問題：
（甲）一手成交金額比二手的大（注意：不是多一兩個百分比，而是23%），是否表示開發商在積極「散貨」？若是，這又代表甚麼？
（乙）究竟一手成交金額相對二手的比率，與市場情況有沒有一些關連呢？
先答第二個問題，而答案是：有點關連。這就是經濟及市場狀況較好時，一手之成交金額相對二手的比率傾向比平均的低，如這比率在1996年至1997年期間連低標準差水平亦不及，又或自2004年比平均值低。
相反，經濟及市場狀況較差時，這比率頗高，如1998至2001年，甚至大於100%，如2002至2003年，即一手之成交金額比二手的還高。
市況不明 發展商快去貨
上述亦可這樣理解：一手市場之開發商興建住宅樓盤大多是為出售，拿着過萬個單位收租並不是他們的「那杯茶」，即好市時固然要賣些樓套現（若全部收起不賣，那年的業績未必夠好，到頭來會影響其股價，可能得不償失），市況差更要套得快好世界。
據此，二手市場狀況才是成熟樓市的照明燈，經濟旺，物業買賣自然多，要靠二手貨源才能滿足需求，經濟逆轉，物業買賣自然少，一手所佔比例亦因此提高。
再者，1997年前之好市，亦令開發商進取入地興建住宅，這批貨剛好遇上之後的淡市，降價促銷便導致一手交易額佔重比例。
至於第一條問題，近期一些一手樓盤的銷售過程，確似有些快速去貨之心，尤以非核心區域的。為何？從宏觀角度看，全球主要經濟體系，包括歐美、日本及中國，都有着不同程度的困難甚至困境，加上香港房屋政策由「少產」轉換傾向「多產」，積極放售部份樓房乃人之常情。
有懷疑，又有風險，套現拿多點現金，正常過正常。
鍾維傑
「地產得」獨立房地產分析網站 http://www.Real-Estate-Tech.com