投資導航:樓市4凶兆 快冧價

投資導航:樓市4凶兆 快冧價

阿媽教落,磚頭有價,儲夠錢趁價殘就要買樓。但銀行資金緊絀,H按將近消失,P按又狂加息,平息年代已經告終。豪宅一樣冇運行,內地炒樓客蝕賣掟貨新聞無日無之。加上一直「打橫行」的地產霸權齊齊扯白旗,既有四叔「唔爽論」出口術;又有大孖沙股市抽水;兼夾長實(001)新盤,開價平過二手樓,擺明要錢唔要貨,趁樓市喪跌前急急套現。四大凶兆殺到埋身,高中低價樓腹背受敵,樓市冧價,只是時間問題!

凶兆一:劈價散貨吸乾市

發展商近期瘋狂推出新盤,務求趕上吸金尾班車,市場僅有的購買力瞬即遭吸乾,疲態畢露的二手市況更是雪上加霜。要數最震撼新盤,不得不提新地(016)將軍澳天晉及長實(001)大圍盛世。天晉10月底推出首批單位,平均呎價高達12698元,貴絕將軍澳,令市場譁然,但癲價開售換來不濟銷情,發展商最後要向現實低頭,大幅劈價超過四成,可憐首批買家即變大閘蟹。

二手樓慘過沙士

另一方面,盛世上周則以低價搶客,平均呎價僅8109元,竟較區內二手呎價再平兩成,散貨之心路人皆見。根據發展商及市場資料,近月新盤吸資金額接近300億元(見表),相當於上半年新盤成交額逾五成水平,認真誇張。同一時間,二手交投繼續冰封,上周六、日,全港十大二手屋苑只錄8宗成交,比沙士時更慘淡,50個指標屋苑更只錄約124宗成交,為超過6年新低。
一手樓市僅靠平價招徠,製造熱賣氣氛,實際上樓價敵不過地心吸力;二手樓則缺乏交投,更有陰乾之虞,後市危機四伏。

凶兆二:瘋狂抽水再唱淡

歐債危機及內地經濟放緩夾擊下,本地樓市高處不勝寒,「大孖沙」向來睇市甚準,一舉一動均具參考價值。觀乎地產商陸續劈價散貨,加上新世界發展(017)供股抽水,均顯示樓市岌岌可危!

歐債危機及內地經濟放緩雙重夾擊,本港樓市提早步入寒冬。 資料圖片

鄭家純料樓價跌一成

近日發展商爭相推盤,無貨可賣的「四叔」李兆基自然「不爽」,於月初率先唱淡,指新盤供應增,但樓市氣氛平淡,料未來一年半載「個市唔爽」。新世界更係「先抽水,再唱淡」,上月底進行大折讓供股,集資123億元,似為樓市寒冬做準備。上周三,董事總經理鄭家純「轉軚」唱淡,指「樓價短期內跌8%至10%屬合理。」
嘉里(683)亦料明年樓價將跌一成。長實及新地雖未唱淡,但近期減價推售大圍盛世、將軍澳天晉等新盤,睇淡姿態不言而喻。
要數近年最經典抽水事件,非新地於2007年港股見頂日(10月30日)批股莫屬。當日,新地以每股150.75元配售7250萬股,集資109億元,恒指亦創歷史新高31638點。之後港股直通車幻滅,恒指直插至萬一點始見底。

凶兆三:H按淡出P按加息

樓市過去兩年火熱,與同業拆息(HIBOR)按揭息率長期處於低水平有關,惟隨着資金成本上升,銀行逐漸放棄「無肉食」的H按,且多次上調息率,即使美息維持低水平,本港最優惠利率(P)已偷步攀升,過往受惠低按息的樓市,勢必受到拖累。

供樓佔收入比例急升

恒生(011)2月淡出H按市場,揭開銀行放棄H按的序幕,星展緊接着停做,其他中型行亦相繼表態不會主動推銷,令新造H按的比例,由年初的92%縮至9月時的46.2%,為09年8月以後,首次低於P按比例。淡出H按的同時,業界亦掀起多輪加息潮,H按息已較年初升約2厘,與P按相差不足0.25厘,即使銀行不淡出,買家已傾向用息率較穩定的P按,H按市場越縮越細,專家預計好快會遭淘汰。
銀行大幅上調H按息的同時,亦上調P按息,渣打便正式將P按上調0.35厘,H按則上調半厘,估計很快會掀起新一輪跟風潮。經絡按揭數據顯示,今年10月「經絡按息」創32個月新高,至2.46厘,息率上調趨勢持續,勢必影響樓市成交,以現時按息水平,市民平均供樓負擔已逼近家庭每月收入五成水平,息率越高,負擔越重,樓價想唔跌都難。

凶兆四:內地客水緊豪宅危

近年本港中高價豪宅市場全靠內地豪客撐住,但內地水緊加上民間借貸「爆煲」,該批豪客恐怕很快風光不再,中高價豪宅市場勢現劈價潮,由之前大幅跑贏變領跌,成為拖冧樓市元凶。

溫州炒樓團絕迹

中原地產數字顯示,2011年第三季一手豪宅市場(單位價格1200萬元或以上),內地個人買家比例佔55.6%,金額佔49.7%;整體樓市方面,第三季內地客買家佔一手成交金額比例高達51%,宗數亦達42.1%,反映本港中高價樓市基本上由內地客主導。
不過,內地銀根持續抽緊,已令到內地客源大幅減少。市場人士指,十月黃金周來港睇樓的內地客按年減少約40%至50%,而自2009年起來港狂炒豪宅的溫州炒樓團,幾乎已絕迹本港樓市。深受內地客捧場的西九豪宅,由年初每月逾百宗成交,劇減至本月只有單位數,跌幅接近九成。
溫州高利貸其實只是冰山一角,然而卻揭發不少內地富豪新貴原來只是空心老倌,早前內地信貸氾濫造成紙上富貴,財富泡沫被戳爆後,只能紛紛走佬。影響所及,早前已被這班所謂豪客炒起的本港貴價樓,自然缺乏承接力。

《專家之言》
按息升成隱憂

地產分析員 張一鳴
「現時樓市已經出現跌勢,整個市場融資困難,港元變弱,會導致同業拆息(HIBOR)抽高,若拆息向上,最優惠利率(P)都同樣要加,唔單止影響樓市,連中小企也受牽連。希望現時樓市只跌一成,不過萬一歐債危機蔓延,出現海嘯時銀行互不信任情況,全球資金鏈恐斷裂,影響會更大。」

樓市調整加快

經濟學家 關焯照
「近月一手盤蜂擁而出,個別地產商自己打自己,價錢通常唱高開低,而且貨源不絕,意味佢哋都唔睇好樓市……樓市已經調整中,跌勢更加快咗,估計樓價將會下調一成,若歐債危機惡化,如果有國家退出歐元區,或有國家出現違約,引起金融動盪,跌幅至少三成,現時唔適宜入市。」