阿媽教落，磚頭有價，儲夠錢趁價殘就要買樓。但銀行資金緊絀，H按將近消失，P按又狂加息，平息年代已經告終。豪宅一樣冇運行，內地炒樓客蝕賣掟貨新聞無日無之。加上一直「打橫行」的地產霸權齊齊扯白旗，既有四叔「唔爽論」出口術；又有大孖沙股市抽水；兼夾長實（001）新盤，開價平過二手樓，擺明要錢唔要貨，趁樓市喪跌前急急套現。四大凶兆殺到埋身，高中低價樓腹背受敵，樓市冧價，只是時間問題！
凶兆一：劈價散貨吸乾市
發展商近期瘋狂推出新盤，務求趕上吸金尾班車，市場僅有的購買力瞬即遭吸乾，疲態畢露的二手市況更是雪上加霜。要數最震撼新盤，不得不提新地（016）將軍澳天晉及長實（001）大圍盛世。天晉10月底推出首批單位，平均呎價高達12698元，貴絕將軍澳，令市場譁然，但癲價開售換來不濟銷情，發展商最後要向現實低頭，大幅劈價超過四成，可憐首批買家即變大閘蟹。
二手樓慘過沙士
另一方面，盛世上周則以低價搶客，平均呎價僅8109元，竟較區內二手呎價再平兩成，散貨之心路人皆見。根據發展商及市場資料，近月新盤吸資金額接近300億元（見表），相當於上半年新盤成交額逾五成水平，認真誇張。同一時間，二手交投繼續冰封，上周六、日，全港十大二手屋苑只錄8宗成交，比沙士時更慘淡，50個指標屋苑更只錄約124宗成交，為超過6年新低。
一手樓市僅靠平價招徠，製造熱賣氣氛，實際上樓價敵不過地心吸力；二手樓則缺乏交投，更有陰乾之虞，後市危機四伏。
凶兆二：瘋狂抽水再唱淡
歐債危機及內地經濟放緩夾擊下，本地樓市高處不勝寒，「大孖沙」向來睇市甚準，一舉一動均具參考價值。觀乎地產商陸續劈價散貨，加上新世界發展（017）供股抽水，均顯示樓市岌岌可危！
鄭家純料樓價跌一成
近日發展商爭相推盤，無貨可賣的「四叔」李兆基自然「不爽」，於月初率先唱淡，指新盤供應增，但樓市氣氛平淡，料未來一年半載「個市唔爽」。新世界更係「先抽水，再唱淡」，上月底進行大折讓供股，集資123億元，似為樓市寒冬做準備。上周三，董事總經理鄭家純「轉軚」唱淡，指「樓價短期內跌8%至10%屬合理。」
嘉里（683）亦料明年樓價將跌一成。長實及新地雖未唱淡，但近期減價推售大圍盛世、將軍澳天晉等新盤，睇淡姿態不言而喻。
要數近年最經典抽水事件，非新地於2007年港股見頂日（10月30日）批股莫屬。當日，新地以每股150.75元配售7250萬股，集資109億元，恒指亦創歷史新高31638點。之後港股直通車幻滅，恒指直插至萬一點始見底。
凶兆三：H按淡出P按加息
樓市過去兩年火熱，與同業拆息（HIBOR）按揭息率長期處於低水平有關，惟隨着資金成本上升，銀行逐漸放棄「無肉食」的H按，且多次上調息率，即使美息維持低水平，本港最優惠利率（P）已偷步攀升，過往受惠低按息的樓市，勢必受到拖累。
供樓佔收入比例急升
恒生（011）2月淡出H按市場，揭開銀行放棄H按的序幕，星展緊接着停做，其他中型行亦相繼表態不會主動推銷，令新造H按的比例，由年初的92%縮至9月時的46.2%，為09年8月以後，首次低於P按比例。淡出H按的同時，業界亦掀起多輪加息潮，H按息已較年初升約2厘，與P按相差不足0.25厘，即使銀行不淡出，買家已傾向用息率較穩定的P按，H按市場越縮越細，專家預計好快會遭淘汰。
銀行大幅上調H按息的同時，亦上調P按息，渣打便正式將P按上調0.35厘，H按則上調半厘，估計很快會掀起新一輪跟風潮。經絡按揭數據顯示，今年10月「經絡按息」創32個月新高，至2.46厘，息率上調趨勢持續，勢必影響樓市成交，以現時按息水平，市民平均供樓負擔已逼近家庭每月收入五成水平，息率越高，負擔越重，樓價想唔跌都難。
凶兆四：內地客水緊豪宅危
近年本港中高價豪宅市場全靠內地豪客撐住，但內地水緊加上民間借貸「爆煲」，該批豪客恐怕很快風光不再，中高價豪宅市場勢現劈價潮，由之前大幅跑贏變領跌，成為拖冧樓市元凶。
溫州炒樓團絕迹
中原地產數字顯示，2011年第三季一手豪宅市場（單位價格1200萬元或以上），內地個人買家比例佔55.6%，金額佔49.7%；整體樓市方面，第三季內地客買家佔一手成交金額比例高達51%，宗數亦達42.1%，反映本港中高價樓市基本上由內地客主導。
不過，內地銀根持續抽緊，已令到內地客源大幅減少。市場人士指，十月黃金周來港睇樓的內地客按年減少約40%至50%，而自2009年起來港狂炒豪宅的溫州炒樓團，幾乎已絕迹本港樓市。深受內地客捧場的西九豪宅，由年初每月逾百宗成交，劇減至本月只有單位數，跌幅接近九成。
溫州高利貸其實只是冰山一角，然而卻揭發不少內地富豪新貴原來只是空心老倌，早前內地信貸氾濫造成紙上富貴，財富泡沫被戳爆後，只能紛紛走佬。影響所及，早前已被這班所謂豪客炒起的本港貴價樓，自然缺乏承接力。
《專家之言》
按息升成隱憂
地產分析員 張一鳴
「現時樓市已經出現跌勢，整個市場融資困難，港元變弱，會導致同業拆息（HIBOR）抽高，若拆息向上，最優惠利率（P）都同樣要加，唔單止影響樓市，連中小企也受牽連。希望現時樓市只跌一成，不過萬一歐債危機蔓延，出現海嘯時銀行互不信任情況，全球資金鏈恐斷裂，影響會更大。」
樓市調整加快
經濟學家 關焯照
「近月一手盤蜂擁而出，個別地產商自己打自己，價錢通常唱高開低，而且貨源不絕，意味佢哋都唔睇好樓市……樓市已經調整中，跌勢更加快咗，估計樓價將會下調一成，若歐債危機惡化，如果有國家退出歐元區，或有國家出現違約，引起金融動盪，跌幅至少三成，現時唔適宜入市。」
