近日做嘉賓參加一個金融地產講座，過程裏有人提起為甚麼一些（相對偏遠或非傳統）新區如將軍澳，亦可有二萬元呎價之住宅單位，因由何在？
筆者沒有確實數據或研究支持，但猜想有以下的可能性：
（甲）特貴呎價單位可提升整體項目的「高級感受」：現今新建的私人樓盤已沒有上車單位，其對象買家群是非初哥之業主和投資者，對質素有要求，且有錢買，即「平價」不是賣點，反而「貴得有道理」才是。
塑造「貴格」滿足虛榮感
據此，如何令準買家有這感覺，方法就是塑造「貴格」，項目有着少數呎價二萬之單位有助增強這感覺，不是期望所有準買家願出二萬元一呎，而是令他們因着貴價單位之效，而肯用上（例如）八千元一呎買項目之常規單位，而不只是七千元。
（乙）全邨最貴之虛榮感：筆者很多年前曾參與過一個甚細規模之住宅開發項目，涉及一個九龍舊區的「兩個冧巴」地盤，一梯兩伙，每單位五、六百平方呎，而為求新穎，頂層設有「複式」單位，各千餘呎，訂價比一般的貴近兩倍。原先以為較難出售，但開賣不久便有用家購入。
這令筆者了解到，就算這等貴價單位數量有限，要尋覓它們之買家其實不難，因會有富裕但不欲搬離原區之買家，貴價單位令他們一石二鳥，既不須搬遷但又買到該區「樓王」，不但住好些，更可炫耀一下。
（丙）整體市場不夠大單位，大兼特色之單位就更少：80年代中之前，大單位貴過細單位主要因其面積較大，但兩者呎價差異沒有今天的闊，然而，今天大單位除因較多面積外，其呎價更可是細單位之數倍，導致大單位不是貴多一二倍，而是十倍八倍。
此外，香港越富裕（以GDP計），每百萬元GDP所佔的新建住宅面積越少，難怪現在平均單位面積只六百呎左右。
上述皆顯示大單位較缺乏的情況，導致部份想買大單位之人士，已不多計較地點，只要有貨，新區也無妨。
年輕一代不計較地點
（丁）國內和七八十後買家不像「嬰兒潮」人士那麼嚮往傳統舊區：若看近年數字，就會發現港島區樓價雖平均仍最高，但增幅不及九龍、新界東及西。
國內買家喜愛或集中西九區等已很明顯，不少七八十後寧願買較新區之新樓，也不捧傳統半山的場，除價錢因素外，或許亦和他們喜愛新樓房的「較潮」設施設計有關。此外，部份或許亦不想住得父母太近有關。
總言之，近年住宅市場的背後需求動力有變數，不是好壞之問題，而是去向的考慮。
鍾維傑
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