買樓自用一般離不開兩大種類之理由,即家庭需要與保值投資,前者不在討論範圍內,後者可說些傾向不買之偏見:
(一)未來計劃之私人住宅供應將比近年增一倍。根據政府之數字,2007年至2010年的平均按年供應約1萬個單位(同期內樓價升近四成),倘若未來數年落實施政計劃2萬之數,供應會倍增。
倘若閣下認為供應對樓價有影響(兩者之數值關係約負0.7,算是高),那未來供應數量是有助樓價上升的嗎?
此外,樓價仍在高位運行,除歐美樓價近年下降外,近期連國內的亦像進入調整軌迹,即相對香港樓價會顯得貴,而香港樓市早已不只是純本地之市場。
本港樓價欠值博率
(二)歐洲無藥可救。經過兩次世界大戰之慘痛教訓,加上後期之冷戰,「歐洲一家親」意念良好,只是到今仍未以「歐洲人」行先。無論如何,其總債務以萬億計,根本超越其能力,而有儲備國如中國或俄羅斯等亦未必買太多。
然而,其經濟衰落多少會影響全球之貿易(消費需求降)和投資(銀行水緊),那些倚重出口或投資的地方尤其要小心。
(三)美國人向金融及政界說「不」。近日有調查顯示只有9%美國民眾仍相信國會可解決現今之經濟困境,與平均的35%有很大之距離。再者,現時之「佔領華爾街」行動(似傾左)和之前的「茶葉黨」皆是對領導系統不信任之象徵,雖主張不一,但屬銅幣之兩面。
此外,若以美國書店一些好賣書籍計,上述行動就不難明為何出現了,明年總統大選會有好戲。
更重要的是,過往30年之金融架構可會有變。經濟而言,美國亦是自身難保。
(四)要樓價再如2008年至2011年幅度般上升需要比QE1加QE2更多的錢。要資產由100元升至200元,印200元來買便是;由200元到400元(即同樣100%升幅),就要印400元,否則幅度趨降,效果不如前明顯。有說QE3將臨,除非多到前所未見,長久效果存疑。不是說香港樓價會升與否,只是「回報/風險」率不吸引,想賭的可以去澳門。
鍾維傑
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