自從特首提及計劃每年提供40000個居住單位後，當中包括20000私人住宅，市場人士就議論紛紛，雖落實時會令未來之供應量較現在增加，但一般認為對樓價不會構成壓力，懷疑的屬少數。
地積比率近年趨降
筆者覺得至今主導樓價的是資金流量，即樓價多少含有被錢「谷」出來的成份，基礎因素如實質家庭收入、人口增長、供應等皆takeabackseat，若近年沒有全球政府齊印鈔票，樓價難升至現今水平。
不過，既然講開供應，就從私人房地產開發市場着眼，數據來自政府統計署，由1981年至2009年：
（甲）以每年有多少房地產開發項目正在進行興建計算，基本上越來越少，如1981年有1068個項目，2009年只有192，減少八成。然而，若以建築面積和土地面積計算，於同期內只少了三分之二，粗略解釋就是平均項目規模（以建築面積多少看）有所增加，填補少了項目數量的部份影響。
上述項目數量是以「進行」式計算，例如某項目前後興建需時三年，它便會被包括在三數年的數據內，且亦不只是住宅，也有寫字樓、商場等，但並不涉及政府或公共機構項目。
至於為何整體會向下滑？相信與香港人口之變化和土地政策有關。此外，項目數目趨少但規模於九七年後趨大之現象，或許反映行業競爭生態，就是少了中小型開發商建造規模較細之項目。
（乙）項目平均地積比率前升後跌，平均約4倍，如由1981年至1998年上升，即3.5倍左右至5.3倍，之後逐漸下調，由5.3倍降至2009年3.7倍。
猜度前段的遞增或與當時舊市區重建有關，例如不少港島半山二手樓盤就是在當年重建，而這些地段之（舊有）地積比率是較高。當這些重建得七七八八時，就要靠較偏遠些的地段來開發，而這等新地段（不少在新界）之地積比率通常較低，尤以近年對環保等之訴求。
（丙）建造成本趨升，但利息支出佔成本比例趨跌，如建築費用升不出奇，但注意近年之急升。照計成本上揚理應利息支出亦如是，但近年趨降，只是因利率低，所以利息支出佔成本的百分比不升反跌。
至於建造成本近年大升，除工料價格上漲外，或與採用較高級設備和材料有關，而為何要這樣做，相信是要滿足買/用家之喜好，尤以高級物業項目。
買家願意或可出高價購買，部份亦與平錢有關，這除令買家可出高些價錢外，亦使開發商因慳了點利息支出，可花錢提供更高級用料吸引買家：「moneymakestheworldgoround……andround」。
更正：上周本文提及被「釘了契」的，正確應為被「落了釘」的。
鍾維傑
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