好些朋友近期都在問，樓市要跌未？會跌多少？
不是樓市專家，不是投資專家，更沒有水晶球預測經濟好壞，當然給不出一個確切的答案（有的話早已賺到好幾桶金）。然而，越來越多人提出類似的問題說明樓市投資情緒及氣氛正在變化，大家的取向已從一面倒看好轉成越來越看淡。更重要的是，看淡後市不是一時的情緒反應，而是有根有據的，而是有實質經濟因素支持的。
香港樓市從○三年七月沙士疫潮後開始反彈，到今年已連續好景近八個年頭，樓價比低位時上升兩、三倍，比九七年高位也高出一、兩成，豪宅的呎價更大幅拋離九七年時的「瘋癲」價。跟所有投資市場一樣，樓市同樣有盛衰循環，八年好景已是相當長的時間，這個牛市能否延續到第九年、第十年自然越來越成為疑問。事實上九十年代的樓市好景從九○年六四事件震盪後開始到九七年金融風暴完結；接下來是七年的寒冬期，樓價輾轉下跌六、七成。今次樓市已比九十年代的好市還要長，投資者怎能不心生觀望甚至疑問呢？
此外，樓價的升幅已遠遠超過市民收入增長。除了少數幸運兒以外，大部份上班族近四、五年來收入增長不過在百分之十左右，有的則少於這個比率。樓價則至少上升六、七成，新界中小型單位呎價普遍在四、五千元以上，市區屋苑呎價至少七、八千元；即使二手居屋呎價也高達五、六千元一呎。對很多準買家及首次置業人士來說，樓價上升速度已遠超他們儲蓄首期的速度，供款的能力則不斷萎縮。當本地用家無法無力接貨時，樓市很容易變成有價無市，難有成交，要再創高峯或維持高價將越來越困難。
本地經濟小氣候越來越不理想外，全球經濟大氣候對香港超高樓市也相當不利。無疑，超低利息環境還會維持一段時間，可能到二○一三年才會完結。但超低利率這個利好因素在過去兩年已在樓價升幅上充份反映，不再有甚麼特殊的刺激作用。更值得注意的是，金融機構包括銀行在貸款、樓按方面變得越來越審慎，不但不進一步擴充業務，反而不斷提高貸款息率以至暫停按揭業務，保留資金。這種做法是不是因為銀行嫌錢腥，而是因為全球金融市場動盪不休，銀行面對壞賬的風險增加，大家都不願貸出長期貸款，大家都傾向手持現金以備不時之需。在金融不穩持續下，在主權債務危機纏擾不休下，資金緊絀狀況將維持一段長時間，樓市肯定將因此而備受壓力。
經濟、資金因素轉壞已教人不安，香港樓市在未來一段時間還要受到政治因素、政策因素的阻撞。這裏說的政治因素、政策因素是指政府的土地，樓宇供應政策可能在未來十二個月出現大變。只要看看兩位下任特首大熱門參選人近期的言行就不難得出這樣的結論。梁振英先生是八萬五政策的主要軍師，他近期都在鼓吹大建居屋、公屋、增加土地及房屋供應，甚至以此為爭取民意支持的核心政綱。另一位熱門、前政務司司長唐英年先生為了跟梁先生對抗，為了提升低沉的民望，在房屋問題上同樣開出一張又一張期票。要知道這些期票不可能是空頭支票，他們需要在任內落實以免在爭取連任時成為對手的把柄。換言之，大建居屋、公屋、大增土地、房屋供應，將成為不歸路，並在未來幾年逐步變成現實，面對這樣的前景，面對這樣的政策市，投資者以至用家豈能不問，樓市幾時跌、會跌多少？
周一至周六刊出