今屆剛出爐的兩位諾貝爾經濟獎得主均以「理性預期」理論研究經濟學行為，美聯集團副主席兼董事總經理黃錦康接受本報專訪時不諱言，他早於十多年前已從外國研究相同理論並應用於香港樓市，事實上，今年第三季本港樓市已面對交投下跌，為防止將來需求萎縮，他建議政府應取消額外印花稅（SSD），以激活樓市需求。
歷史觀天下
黃錦康多年來睇市奇準，原來全靠「歷史觀天下」。「即非單向性理論，而是透過人與人之間彼此互動而得出結論，我重視人類行為，人性化十分重要。兩位諾貝爾經濟獎得主所主張的「理性預期」理論，是人們的預期心理與經濟政策的互動關係，當政府政策推出後，在社會上會出現很多角力，人群與人群之間亦會有所改變。」
回顧97年，他指出，本港樓價飛升，住宅供不應求，當時政府只跟從基本的經濟理論，推出「八萬五」政策增加供應，就是沒有計算過市民在新政策下的預期心理，「歷史觀天下」的他，當時已預言樓價將大跌七成，97年有不少人於高位買樓，供應突然大增，樓價不只急速下跌，市民見勢色不對，連原本想買的也不買，需求凍結，結果樓價如他所言「跌過龍」。
香港樓市廿年來從未遇見的問題：需求萎縮
今年2月黃錦康指出，本港樓市供應過多問題，其後政府循每年近2萬伙供應量軌道進發，但時移世易，在今年第三季本港樓市已面對交投下滑。「3個星期前，個市仲靜過08年金融海嘯，我已睇到需求面（demandside）已經出現問題，並將面臨需求萎縮的危機，在施政報告後，政府從供應面（supplyside）已滿足很多人願望，但成交依然持續偏少，足以證明需求面真正出現了問題。」
他認為，需求萎縮是香港樓市20年來從未遇見過的問題。在過去20年，本港私人住宅吸納量平均每年約2萬個單位，期間需求面完全無問題，無論樓價升跌也有需求。
60年代香港出現嬰兒潮，80年代至90年代，這批嬰兒已進入適婚年齡，他們實際住屋需求，令本港私人住宅吸納量長期維持每年平均約2萬個單位的穩定水平，及至97年後樓價大瀉，嬰兒潮亦早已過去，本港住屋需求本應收縮，當時亦有人評論：「香港樓市已死」，因為大部份有居住需要的人經已買樓，但2000年後出現的低息環境，令供樓利息由97年11厘大幅下跌至03年只有2厘多，樓市縱然無實際住屋需求，在當時低息加上樓價平，吸引不少人置業，尤其是年輕人。
03年後因低息環境仍然持續，樓市已普遍出現投資需求，很多人都會買多層樓收租，而香港低息環境，近幾年來更吸引大批內地人來港買樓。換言之，現時主要支撐香港樓市兩大支柱，就只有低息環境及內地人買家，其中息口更是影響需求一個非常重要的因素。
明年樓價預測零增長
他續分析說，2、3年前本港供樓超低息仍不足1厘，但最近已抽高至2厘半以上，原因是美國突然加短息，預期本港息口將繼續向上調，樓市正面對加息風險，低息環境不再，成交持續減少，本港私人住宅吸納量將難以維持平均每年約2萬個單位水平，他將明年樓價預測由原先升11%下調至零增長。
黃錦康認為，需求萎縮，非政府所能操控，而且極難解決，幸好目前只屬早期徵兆，為免殺個措手不及，當務之急是刺激需求。他續稱，環球經濟以及本港樓市已出現不少變化，他呼籲政府，應重新檢視一些壓抑樓市的行政手段，包括去年底推出的額外印花稅，以及將房地產於投資移民計劃下的投資資產類別中剔除這兩項已過時的措施，應盡快取消。
饒宗頤贈「指揮若定」墨寶
黃錦康最近獲國學大師饒宗頤即席揮毫贈予「指揮若定」四字書法，他對於饒公墨寶讚嘆不已，視為無價寶珍藏。
「指揮若定」出自杜甫詠懷古蹟之五
「諸葛大名垂宇宙，宗臣遺像肅清高。三分割據紆籌策，萬古雲霄一羽毛。伯仲之間見伊呂，指揮若定失蕭曹。運移漢祚終難復，志决身殲軍務勞。」
2011年諾貝爾經濟獎
紐約大學教授薩金特（ThomasJ.Sargent）及普林斯頓大學教授席姆斯（ChristopherA.Sims）共同獲得今年諾貝爾經濟獎。兩人的研究成果剖析了財經政策與實際效果之間關係。兩位得獎者同屬於「理性預期」理論派（rationalexpectations），兩人將「理性預期」理論應用到計量經濟學，讓理性預期實際應用更廣泛。
「理性預期」理論（rationalexpectations）認為，在經濟活動中，人是會根據自己可取得的所有訊息去形成一個預期，然後根據這個預期進行相應的決策。當人們充份掌握政府的政策而產生預期，在這種情況下，政府所推出的政策就很難達到預期的效果。
「理性預期」學派認為政府不應認為市民必然會依照政府的意願行事，過份高估自己的能力。事實上，政府推出或欲修改一個政策時，政府是與人民之間展開一場博弈。政府推出政策時，人民會估計政策所帶來的後果，再作出認為對自己最有利的決定。但政府卻往往不知道和無視市民的各種的回應，所以未能發揮政策應帶來的效果，甚至會出現事與願違的後果。
兔鼓玩樓
今年農曆新年伊始，黃錦康分析兔年樓市走勢，向本報贈送「兔鼓玩樓」四個大字，當時恒指約在23,000點至24,000點水平，但不足1年的今日恒指已跌至17,000至18,000點，如果各位在年初時真的套股換樓，便可享受股樓皆升的美好結果。事實上又一次印證黃錦康「股樓皆通」秘技。
http://www.youtube.com/watch?v=Mz3_XM6ekTI