一個簡單的問題。究竟樓價太高引發的怨氣及麻煩大還是樓價像沙士那時大插水引發的民怨怒火多？最容易又或最走精面的答法當然是樓價平穩，既不大升，也不大跌，讓市民可以按本身的能力置業。只可惜以香港近三十年的經驗來看，樓價平穩的時間短得幾乎不存在，不是被批評為升得太高太快難以負荷就是跌得太低太殘，令胼手胝足儲蓄置業的市民變成樓蟹。
從中英聯合聲明簽署開始，本地樓市就像過山車那樣起起跌跌，教人難以捉摸。八十年代中後期的升市在六四鎮壓後突然轉向，殺不少業主一個措手不及。到九十年代初開始，每年賣地不多於五十公頃的規限開始發揮作用，加上熱錢湧入，通脹升溫，樓價屢創新高，遠遠拋離市民的負擔能力。引發中產階層發起無殼蝸牛運動逼政府出手干預樓市，壓抑樓價。
九七年回歸後走馬上任的第一任特首董建華接納包括梁振英先生在內的顧問的建議，提出八萬五建屋計劃，即每年平均興建五萬個公營房屋單位（包括公屋及居屋）及三萬五千個私營房屋單位。可是，計劃提出才三個月就爆發亞洲金融風暴，然後是九八年俄羅斯債務危機及LTCM倒閉，熱錢走光了，樓市泡沫爆破，樓價幾年間大跌七成，超過十萬個住宅單位變成負資產。不善忘的人都會記得，當時本地經濟恍如一潭死水，百業蕭條，樓價再低也沒有多少人願意入市，空置的新樓比比皆是，過萬個居屋貨尾單位更被迫長期空置以免拖垮樓價。也由於樓市不景，倚賴土地收入的特區政府出現嚴重財赤，被迫加稅及削減公務員薪酬才能度過難關。
到○八年金融海嘯後，各國包括美國、中國大印鈔票救經濟，利率跌至接近零的水平，大量熱錢流進新興經濟體的資產市場，把樓價大幅推高。香港是新興經濟體中資金流動最自由、最容易的地方，自然首當其衝，成為熱錢集中的地方，樓價升勢便更一發不可收拾，不但比○三年的低位上升幾倍，更比九七年創下的「顛價」還要瘋狂，還要脫離市民的收入水平。
花了這許多篇幅重述香港樓市的升升跌跌只想說明一個事實，那就是香港樓市的起伏波動受外國經濟情況特別是資金流向影響極大，本地因素包括土地供應增減不但不足以左右大局，甚至隨時弄巧反拙，產生意想不到的壞後果，形成巨大的浪費。就以上一次樓市高峯為例，真正戳破泡沫的是金融風暴及資金撤走，八萬五計劃只起到心理及推波助瀾的作用。然而，資金走得比政府政策快得多，市場轉勢的速度更非臃腫的政府可以比擬。即使樓市已大幅調整，已上馬的建屋大計卻不得不繼續，卻不可停下來。結果，樓市跌入一浪低於一浪的困境，用公帑興建的居屋則成了不能賣、沒有人住的空置住宅，形成巨大的經濟損失與浪費。
沒有人能預計最近的金融市場大幅波動是否走資的先兆，是否資金撤離新興市場的序幕。就在這個敏感時刻，曾特首及特區政府把樓價太高視為民怨的根源，視為當前最大問題，準備出重招對付。但假若樓市真的進入盛衰交替的轉折點，曾特首的重招及出位招數便會很快變得不合時宜，又或變成「八萬五」那樣的「催命符」，令經濟像○三年前後般奄奄一息，久久不能復元。
樓價太高固然是問題，樓價大插水的後遺症卻更嚴重，曾特首今次出手前得要特別小心謹慎，不然他將為下任特首留下一個難以收拾的爛攤子。
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