近日歐債風波，股市下調，令本港樓市蒙上陰影，雖整體價格指數未見大跌，但交易量卻少了，兼且部份業主要蝕讓。
筆者覺得自2008年金融海嘯以來的樓價上升，是與全球資金氾濫有關，據此，我們看看近年樓價和M2等的表現。資料來自政府或公共機關網站，如金融管理局、差餉及物業估價署等。
M2與樓市關係密切
（甲）M2由97年的近3萬億港元增加至今年的7萬多億港元，即前後多了逾一倍，且大部份增幅是於2004年末起才累積，由4萬億增加至7萬多億元，反之96年至04年初期間只由3萬億增至4萬億元。
（乙）住宅按揭總額亦由97年的3000多億漲升至今年的近8000億元。然而，整體升幅未及M2，有趣的是兩者增幅在2005年前相若，但於05年開始，M2比住宅按揭總額高，怪不得近年銀行水浸。無論如何，兩者期內數值關係密切（R＝0.90）。
（丙）住宅價格前段跌後段升，相信讀者不會陌生，而這裏是以差餉及物業估價署的C類面積單位作代表，留意其走勢和M2的表現，兩者有不輕的數值關係（R＝0.62）。若細分不同時期，這關係近數年更重（R＝0.89）。
（丁）每月批出之住宅按揭總額有高低，但其走勢大致跟隨樓價之上落，其間兩者數值關係亦重（R＝0.83），這亦正常，樓價高自然按揭亦需多些，相反亦然，只是按揭總額變動幅度較樓價的大。
上述四個環節之中，相信帶領的會是M2（即流通的紙幣及各式各樣的銀行儲蓄戶口，包括定期），不但提供各類借貸和按揭之資金，亦多少顯示市場之資金流量狀況，有助增加投資意欲，包括房地產。
然而，M2亦非時常有刺激投資之效，當資產泡沫剛爆破後，就算M2仍增，資產價格始終會下降，這便是1997年至2003年本港樓市的寫照。
據此，估樓市去向仍得看錢，但緊記，錢救不了爆破的泡沫。
鍾維傑
「地產得」獨立房地產分析網站
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