上周四，港鐵公司（066）公佈以人民幣20億元（約24.4億港元）投得深圳地鐵龍華車廠上蓋土地使用權，刺激當日股價逆市上升，上翌日大跌市港鐵跌幅亦不大，跑贏恒指。
該上蓋可興建總面積20.62萬平方米，港鐵將負責所有開發及建築成本，亦可邀請開發商參與發展。雙方洽商之初，港鐵已提供地鐵加物業計劃，與本港經營模式相同，礙於兩地法規不同，港鐵只能發展及經營，現時龍華地鐵線已在營運，而港鐵投得車廠上蓋，據報因投標者須具3年以上軌道交通投資經驗，似乎是為港鐵度身定做。
發展物業或有利潤與深圳市分享，用於支持深圳市軌道交通發展，但未說明比例。地鐵並無直接發展物業，相信是與本港模式相同，由發展商提供保證利潤，對地鐵有利。
物業貢獻將持續增長
港鐵投資內地地鐵，包括北京地鐵4號線，杭州地鐵1號線只待發改委批准，深圳地鐵6號線正進行可行性研究；物業則以龍華車廠上蓋為第一宗，據報龍華線尚有另一地盤可供發展，令人憧憬其他項目日後也有同樣安排，帶來新增長點。
公司業績受物業發展完成期所影響，今年上半年，物業發展利潤按年減61%至14.45億元，不計投資物業重估前利潤為43.69億元，每股盈利76仙；中期息25仙，增78.6%，末期息不能以中期增幅為準，但預期有實際增加。
收入除來自地鐵車費外，亦有車站商務及相關收入，而物業發展部份利潤獲分派樓宇實物，帶來租金及管理等收入，亦參與海外地鐵的營運如北京及深圳，並投得倫敦、斯德哥爾摩及墨爾本的鐵路專營權，也持有八達通股權，此等收益（不包括物業發展利潤）成為經常性盈利，期內增逾40%。
下半年有較多物業完成，利潤高於上半年，已批出多個項目，尚仍有多個項目待批，未來數年利潤貢獻將持續增長，深圳的發展及內地其他項目亦有類似安排，成為未來增長動力。
上周港鐵收25.15元，預期PE15倍，息率2.8%，PB0.79倍，中線看好，但走勢慣例無特殊衝力，只能跑贏大市。
齊明