樓市把脈:Demographics主宰樓市發展 - 鍾維傑

樓市把脈:Demographics主宰樓市發展 - 鍾維傑

Demographics是甚麼?簡單可譯作人口分佈,這裏我們着眼以年齡和各年齡組別之男女比例多少的分佈,假若以圖形表達,頂部代表年老人口而底部則年幼的,通常分佈會是以下類型:
(甲)金字塔型:即上尖下闊,表示老年人口所佔甚少,而年輕和幼兒的均最多,是「後生」之社會。例如馬來西亞、印尼等。
(乙)鑽石型:上下皆窄中間闊,表示老年和年幼人口皆不多,而是中年的多,是「成熟」之社會。例如香港和西歐國家,中國亦接近這類型。
(丙)水杯型:上層較下層闊,表示老年和中年人較多,年幼的傾少,是「老邁」之社會。例如日本。
(丁)均稱型:即老中青人口相約,沒有某些年齡組別明顯較多,是「老中青齊鳴」之社會。例如美國。
那麼Demographics如何影響樓市?例如兩城市同樣有七百萬人,城市A的人口年齡分佈如「金字塔」;城市B則為「鑽石型」。假設兩城市經濟表現相約,倘若你是地產商,也會多些在城市A找發展住宅項目。至於城市B亦非無生意可做,只是不再由需求量增加所帶動,而是需求性質之改變,例如興建多些長者屋及設施。

港房產需求高峯已過

現階段香港之Demographics近城市B多過城市A,即香港純以人口分佈引導出來之房地產需求高峯已過,長遠供需基本上不太緊張,這亦解釋為何本地開發商近年皆往國內城市尋覓項目。
但國內之Demographics其實如日本有「灰髮化」現象,只是遲15至20年,現今仍有相當數量年輕人,樓市未來仍可賺取人口分佈的好處,加上近年城市化導致人口上揚,若普遍城市移民能賺到錢,亦製造樓市需求,這支歌仔或可唱到2026年左右。

鍾維傑
「地產得」獨立房地產分析網站
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