Demographics是甚麼？簡單可譯作人口分佈，這裏我們着眼以年齡和各年齡組別之男女比例多少的分佈，假若以圖形表達，頂部代表年老人口而底部則年幼的，通常分佈會是以下類型：
（甲）金字塔型：即上尖下闊，表示老年人口所佔甚少，而年輕和幼兒的均最多，是「後生」之社會。例如馬來西亞、印尼等。
（乙）鑽石型：上下皆窄中間闊，表示老年和年幼人口皆不多，而是中年的多，是「成熟」之社會。例如香港和西歐國家，中國亦接近這類型。
（丙）水杯型：上層較下層闊，表示老年和中年人較多，年幼的傾少，是「老邁」之社會。例如日本。
（丁）均稱型：即老中青人口相約，沒有某些年齡組別明顯較多，是「老中青齊鳴」之社會。例如美國。
那麼Demographics如何影響樓市？例如兩城市同樣有七百萬人，城市A的人口年齡分佈如「金字塔」；城市B則為「鑽石型」。假設兩城市經濟表現相約，倘若你是地產商，也會多些在城市A找發展住宅項目。至於城市B亦非無生意可做，只是不再由需求量增加所帶動，而是需求性質之改變，例如興建多些長者屋及設施。
港房產需求高峯已過
現階段香港之Demographics近城市B多過城市A，即香港純以人口分佈引導出來之房地產需求高峯已過，長遠供需基本上不太緊張，這亦解釋為何本地開發商近年皆往國內城市尋覓項目。
但國內之Demographics其實如日本有「灰髮化」現象，只是遲15至20年，現今仍有相當數量年輕人，樓市未來仍可賺取人口分佈的好處，加上近年城市化導致人口上揚，若普遍城市移民能賺到錢，亦製造樓市需求，這支歌仔或可唱到2026年左右。
鍾維傑
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