九龍塘新德園是區內大型豪宅屋苑，環境清幽，充滿小鎮風情，實用率高逾九成，主力供應排屋式洋房，低密度分層屬少數物業，盤源甚少。現只有一個分層放盤，屬頂層連天台特色戶，面積2009方呎，天台亦接近2000方呎，設閒坐亭及燒烤設備，開大型派對無難度。
新德園座落禧福道1號，由116座洋房及5座分層組成，洋房以排屋式設計，呈環狀包圍中央泳池及兒童遊樂場而建，當中再細分為內外兩環，內環望泳池，外環分別向內街、軍營及窩打老道。景觀及環境以內環較優勝。分層其中4幢座落內環，僅1幢位處外環，同樣以內環分層質素較高。
分層唯一放盤 300萬豪裝
物業不論洋房或分層皆樓高3層，洋房每層間隔修長，樓梯位較多，分層單位大廳呈鑽石形，勝在內櫳廣闊，饒富大宅氣派。今次介紹為市場唯一分層戶放盤，單位2009方呎，附連套裝車位，可泊兩部私家車。屋主四、五年前找來某大發展商旗下的設計師，為其進行豪裝，花費逾300萬元。單位現以4300萬元放售，呎價21404元，但業主強調可以議價。
單位原則四房，經改動後變成三房連雙套房，另加工人套房及貯物房。原則大門前有一個獨立的貯物房間隔，現已拆除並轉移往大門旁，並拆去原有廚房外特大工作間，新增一個客廁。鑽石形大廳十分寬敞，毗鄰的主人套房與鄰房一併打通，原則套廁改成衣帽間，較細的鄰房則變成特大浴室，有獨立洗手間、浴缸及企缸，更特設桑拿房，相當講究。
上天台需經公眾樓梯
另一間睡房則將客廁納入，變成細套房。尚餘一房則用作書房。特大廚房有地方放小型餐桌。
全屋廳房鋪木地板，浴室地下一律鋪雲石，主人套房浴室的主要潔具，花費3萬餘元。全屋備有暖氣系統。經公眾樓梯可達天台，屋主將天台分區，闢開洗衣區，又設燒烤設施及閒坐亭等。景觀方面，客廳向東南，望內園及少許泳池景，環境清靜，勝過向街有車聲的單位。而各個睡房皆向南或北，無西斜問題。
記者：陳阮素
攝影：王子俊
模特兒：Aiyana（PureModels）
叫價4300萬元 頂層 建築面積2009方呎；另天台1957方呎
《單位資料》
間隔：3房（2套）2廳；另工人套房及貯物房
實用率：92%
呎價：21404元
備註：連套裝車位；可議價
資料來源：美聯九龍塘分行
電郵：mailto:[email protected]
《置業計數》
印花稅：182.75萬元
五成首期：2150萬元
五成按揭：2150萬元
每月還款：81091元＊
租值：10萬元
回報率：2.8厘
＊P減3.1厘，實際按息2.15厘，還款期30年
新德園主要資料
地址：九龍塘禧福道1號
座數：洋房116幢；分層5座
住宅樓層：3層
每層伙數：分層2伙
單位總數：洋房116個；分層30個
建築面積：洋房2080至2885方呎；分層1942至2009方呎
實用率：洋房98%；分層92%
間隔：3至4房
落成：1983年
發展商：恒隆為首財團
管理公司：置邦
管理月費：每呎約1.2元
設施：泳池、兒童遊樂場及停車場
校網：小學41網；中學九龍城區
優點
．屋苑環境清幽
．單位實用率高，裝修豪華
．介紹單位為唯一分層放盤
缺點
．屋苑交投疏落，欠市價參考
．康樂設施較少
．介紹單位客飯廳呈鑽石形
名人業主
唐英年曾擇居
新德園貴為名牌洋房，頗受名人高官青睞，修身堂主席張玉珊及政務司司長唐英年（圖）亦曾居於此。其中唐英年早於84年以187萬元購入屋苑單號洋房，面積2885方呎，持有16年，到2000年以1900萬元售出，每方呎6586元，大賺1713萬元，升值9.2倍。由於物業附近有大學及醫院，因此吸引不少大學教授及醫生因其就腳而進駐。
配套設施
鄰近大型商場
屋苑鄰近港鐵九龍塘站，步程約5至8分鐘。雖然物業康樂設施不多，只有泳池及兒童遊樂場，但附近私人會所甚多，有九龍仔業主會、又一邨花園俱樂部、九龍塘會等。屋苑位處九龍塘內街純住宅區，沿路沒有地舖或食肆，但附近的大型商場又一城有齊各式食肆、名店及戲院。
物業位處名校網，附近幼稚園、小學、中學名校林立，有喇沙小學、瑪利諾修院學校、真光中小學及協恩中學等，附近還有香港浸會大學。
屋苑市況
洋房叫4480萬
美聯物業高級區域經理林彩霞稱，九龍塘是傳統豪宅區，洋房物業叫價動輒逾億元，新德園屬叫價較平豪宅，不過，業主惜售，現只有3個洋房放盤，面積一律2400餘方呎，望內園的洋房叫價4500萬元，另一個望街景的放盤，則叫價4480萬元。
至於成交方面，今年到目前為止暫錄得2宗成交，6月有一間2885方呎單號屋以5098萬元成交，呎價17671元。
同區市況
九龍塘花園頂層索6000萬
位於九龍塘劍橋道1號的九龍塘花園，屬區內較具規模的分層豪宅，合共有24個面積2119至3002方呎單位，地下連花園，3樓連天台。美聯物業高級區域經理林彩霞稱，物業現有3個放盤，頂層連天台放盤，3002方呎，天台2500餘方呎，叫價6000萬元。較平價的中層單位放盤，面積2673方呎，叫價4500萬元。物業成交疏落，今年上半年僅於1月錄得1宗成交，單位面積2446方呎，以2900萬元成交，呎價11856元。
