兩家在港島豪宅區擁有收租物業的發展商──嘉里（683）和南豐，在昨日拍賣半山波老道地皮初段便退下火線，很令人懷疑這幅被捧上天的半山地皮的真正市價是否實至名歸，原來在評估地皮質素之外，最重要元素在未來客源，隨時左右成交價。
投資成本風險相應增
最近一個位於半山地利根德里10號的高齡翻新豪宅Tavistock、面積4800方呎的中層單位出租，由兩年前每方呎租金50元或每月24萬元，攀升到最新30萬元，升幅25%，租客為一名本地商人，大部份租戶均為外國證券商或公司租客，惟來自內地的公司租戶甚少。
「由於中半山為傳統豪宅區，租售客較為成熟，對住屋要求不傾向金雕玉砌，反而實用和活動空間需求更高。」一名主力收租的老牌發展商認為，中半山樓價升跌波幅窄，不像以內地富豪為主的新興豪宅上落波幅大。
昨日南豐和嘉里雖有出手競投，但分別在97億和109億元便退下火線，若以發展樓面計算，每方呎樓面地價約2.22萬和2.5萬元，計入發水元素和合理利潤約每方呎3萬元，租金回報率約2.4厘，已經是一個低於通脹的不合理水平，除非中半山買家來源有很大的改變，若仍以傳統客源為主的話，投資成本風險相應提高，升勢只會一直跑輸大市。
相反，一直由內地客為主導的九龍站豪宅，分層呎價攀升至2.5萬元，而毗鄰即將開售新盤連平台花園單位索價每方呎4.5萬元，反映被內地客主力追捧才能價量齊升。