下周波老道地皮拍賣，賣得好價已經可以肯定，焦點放在其能否打破何文田山谷道邨地王129億元的紀錄。近月不單止豪宅開始成交大增，即使屋邨樓亦不斷創出破紀錄呎價成交，這一輪樓市泡沫由政府一手造成。
財政司司長曾俊華為打擊炒風，去年11月推出一系列辣招，但礙於資金充裕和高通脹來臨，少了炒家卻多了用家入市，使樓價不跌反升，變成好心做壞事。縱使樓價見頂訊號尚未出現，不過超高成交價變成指定動作，令買家失去了防患性，不斷高追增加投資風險。
用家趕入市 樓價不跌反升
上一期筆者指出，銀行調高按息已是樓市快見頂的其中一個訊號，各銀行大班亦先後表明，最優惠利率（P）按揭將會回流到主力按揭組合基礎。與此同時，銀行以高息吸引大額存款，若然息差進一步拉近，銀行利潤將會收窄。估計未來，銀行大有機會進一步調低P按減幅，一般估計多在P-2.5%或以下，即實際利率約2.5至2.75厘。
美息下半年尚未有調升的機會，故此香港銀行不可能有加息的空間，不過可以在「加加減減」上做多點工夫。假如金管局收緊對銀行存貸比率要求的話，銀行無奈也要自行調節，避免觸及金管局可接受的底線。
有銀行高層私底下透露，拆息（H）按揭計劃將會慢慢淡化；雖然名義上有得選擇，但由於P按及H按的息率相當接近，後者再無吸引力，可說是名存實亡，銀行下一步亦會進行重組以P為主的按揭組合，「銀行之間為了保持競爭力，不斷優化按揭服務之餘，亦要顧及公司盈利，不會做蝕本生意。」
筆者預期，美息將於明年上半年調升，屆時亦是港息回升之時。由於受通脹率惡化影響，美息調升將急且勁，直接影響港息回升速度。當下半年資金開始放慢入市步伐時，樓市才會開始下調，新一輪整固期將延續至明年；現在入市與否，需視乎個人財力，勉強上車的風險大大提高。
劉兆昌
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