半年前實施的額外印花稅，令到很多業主轉售為租，成交量即時大減，樓價在過去半年升了一成，成交量卻少了三成，樓價變得乾升無動力。一旦如金管局陳總預計，下半年息口還會再升，過去半年高位接火棒的升斗市民，變成樓蟹的機會已超過一半。
點解？原因很簡單。由於過去一段時間，市民動用儲蓄買樓，和利用低息槓桿原理，畀少少首期睇長線，純粹表面風光，財富升值靠物業，儲蓄並未有很大的增長。由於未有出售物業套現，若要運用資金，只能從紅簿仔拿錢出來，因此這類的紙上富貴並不是真富貴。
銀行收緊息口有迹可尋，自從實施正面按揭資料庫後，向銀行交回同意意向書的客戶不足5%。以100萬個按揭客戶而言，未有回覆銀行的餘下95萬個客戶，若要做物業按揭，隨時有被銀行拒按的危險。若客戶被拒按，要動用儲蓄買樓，可運用的資金將買少見少。
樓市現超升不良現象
而且，下半年銀行不做拆息（H）按揭的機會大增，只是欠一個正式立場而已。何況最優惠利率（P）按揭的彈性全取決於銀行，在P減幅度可進一步收窄下，連同年尾美息或會回升，且幅度不只一厘半厘，速度隨時快過火箭。當儲蓄減少和利息回升，供樓者負擔豈只佔5成入息，有機會成為下一波跌浪先兆。
樓價自2009年初連升兩年半，反彈近6成，已出現超升的不良現象。不可忘記的是，這兩年入市者以用家為主，他們享受物業升幅的同時，也應提早為物業減值做好風險準備。
銀行已向市場響起警號，表明將會收緊按揭差距，縱使下半年將有大量新盤推出，即使運用任何優惠技巧手法，亦擋不了息口回升的事實。如陳德霖所言，97年高峯期供樓利率高達10厘，現時的低利率不可能長期存在。金管局和銀行之間眉來眼去，第三季樓價若再不理性地上升，出手的機會將會增加。
劉兆昌
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