有投資者曾見某城市的酒店渴市，供不應求，便找規劃師和建築師，替他改變原定用來發展寫字樓的地皮用途及設計，想參與投資酒店。然而，若干年後，雖然該市的經濟狀況及遊客量不太差，但該投資者的酒店項目，投資效果卻沒有預期的好。
問題出在哪裏呢？據筆者分析，原因如下：
（甲）酒店收入受其他地方經濟影響──尤其是以遊客為主要客戶的酒店，若外國經濟不景，外地客口袋的錢少了，想外遊開眼界也不行。相反，若外國經濟興旺，就算本地經濟不景，但因普遍消費便宜，也無減外地客到訪的雅興，甚至會比平時更多人來。當然，若是以商務客為主要客戶，本地經濟興旺即表示有更多生意機會，有助提高到訪人數。
據此，要先想想酒店需求何來，究竟是從哪些國家和哪類經濟層的人，有多少人兼入住時間長短及次數等問題。此外，要考慮專注哪個市段，主攻遊客或商務客，以及走較大眾化或高端路線等。另外，酒店的所在地段和位置，也會影響到客戶的選擇決定。
除此之外，知道本地客口味、文化等不足用，要對外地客的文化甚至國家歷史有了解，且非只流於表面，部份更要深究。
（乙）酒店管理──一般而言，新手還是選擇投資住宅、寫字樓等（最好限於非甲級）為妙，酒店最好是不熟悉不沾手。若住宅或寫字樓興建得較別人差，以及管理和營運遜色，當然不好，但價格低些亦會有人買或租；再者，更改管理公司或班底便可解決問題。
管理質素影響入住率
不過，酒店未必如此。若酒店令人覺得不安全、不放心或服務差勁，尤其在網上被用家劣評，入住率可以很低。就算要改管理人亦不易，一來管理酒店不同管理住宅，涉及環節較多；二來不少是家族生意，改管理人等於叫他們賣盤，談何容易。
簡而言之，酒店的管理及營運效率，可決定經營成功與否；做得差的，就算市況不俗，亦未必有錢賺。
（丙）配套要「配」──即是要match，不只在級數上，形式、設計或氣氛上亦重要。如酒店與其餐廳，做到合襯已不容易，若能互相輝映會更佳。很多酒店的房間管理做得不俗，但其食肆完全是另一回事，不知是否因為外判，總不像統一管理。
總括來說，酒店不是純地產項目，因為酒店的「磚頭」只佔投資一部份。
鍾維傑
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