近年內地推出不少壓抑樓價升幅措施，惟整體效果未見顯著。此外，措施只像對實力不足和規模細小的房地產開發商有影響，部份更（被迫）與私募基金合作，實行「我出地，你出錢」；而規模大兼資金充裕的開發商，更定過抬油。
中短期內地樓價或有波動，但長期而言仍是上升居多。有人認為，「城市化」之政策是導致樓價上揚的原因之一，這並非全無道理，但只是中了一半，原因如下：
（一）樓價升只得「城市化」現象不夠
根據資料，內地現時約一半人口為城鎮居民，而目標是在未來十餘年，比例增加至六、七成，即每年平均有約2000萬人進城，若每個家庭、以平均約3個成員計，整體城市便要提供近600萬個居住單位。不少進城的鄉民初期多會先租房，而不是買房，甚至可能只是租住簡陋房間。當然，租房也對樓市起推動作用，如業主遷出舊單位置業，但效益較間接。
城市新移民始終要找到工作才可落地生根，成為當地樓市的支柱。至於從事哪個行業和性質的工作，相信初期多會是一些基層或勞動的職位，很可能和建造基建的工作有關。
亦即是說，城市化初段所需的基建，已可吸納部份進城新移民，令人看起來有好像單靠城市化，已可帶動經濟規模和表現的錯覺。
再看長遠些，某個城市能否持續發展，有賴是否擁有一些「煞食」的行業。若有，其樓市理應會興旺，否則前景堪憂。即是說，一個城市的原住民及新移民，均不能長期靠房地產建築、基建建設，以提升生活質素。
須配合居民收入增加
為何？因為房地產是一個「被衍生出來」的產品及行業，它長遠反映某地的經濟表現，而非真的起帶動作用。有優越條件的城市，自然吸引人亦吸引錢，人們口袋的錢多了，就自然買車買樓。相反，沒有或失去吸引條件的城市，因「搵唔到食」，起了樓也會無人住。
（二）要有足夠賺錢能力配合才行
根據內地人口年齡之分佈，過往數十年的年輕人，現已步入中年、老年，平價勞動人口比例漸小。這表示內地之生產要持續「升呢」，人工亦會上調，加上通貨膨脹現象，部份城市居民收入作三級跳非難事。
收入和樓價走勢關係密切，薪酬上升的同時，要樓價不向上並不容易。短中期而言，只有「城市化」的城鎮，樓市也會看似有前景；但長期來看，有「城市化」兼市民賺錢能力上升的城市，樓市前景才更俏。
鍾維傑
「地產得」獨立房地產分析網站
http://www.Real-Estate-Tech.com