樓市9個周期系列，今日談到最後兩個周期。97年是香港的里程碑，香港回歸前夕，政治紛擾，但當年樓市升勢難擋，一個個樓價新高紀錄至今仍為指標。不過，早在踏入「癲瘋」前，樓市已波瀾起伏。
沙士後反彈 未見大調整
1990年底至1994年底，樓價平均升86%，直至94年中國宏觀調控，部份資金撤離香港，95年第三季樓價挫達一成，樓市踏入第八個周期。在這周期的91至96年，新建成房屋僅約16萬個單位，相對於同期新家庭約27萬個，實在供不應求。同時，港英政府每年限推50公頃土地，為樓市「火上加油」，加上內地熱錢再度湧港，樓市在95年首季重拾升軌，至97年第四季，兩年內樓價平均升76%。
不過，世上沒有只升不跌的市場，香港回歸後，董建華上台，推出「八萬五」房屋政策，加大房屋供應，而且撥出優質土地興建公營房屋，打擊私人樓宇市場。正是「福無重至，禍不單行」，亞洲金融風暴掩至，殺香港投資者一個措手不及。
令香港樓市跌至谷底的致命一擊，是03年。沙士嚴重打擊香港經濟，樓市亦不能倖免，由97年第四季至03年第二季，樓價暴跌66%。在這時期，靠中央出手，推出《更緊密經貿關係安排》（CEPA），還有「自由行」政策，香港經濟迅速復蘇。
此外，香港房屋供應持續有限，樓市再次回升。雖然樓價在08年金融海嘯打擊下回落，但快速反彈，未能計算為大調整。為收拾金融海嘯殘局，多國政府推出量化寬鬆貨幣政策，大印銀紙，帶來另一個泡沫，資源、工資、租金成本上漲，通脹隨之而來。這一個周期如何「收科」，還要拭目以待。（四之四）
張一鳴
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