今日續談香港樓市9個周期。以1945年為起點，香港樓市首兩個周期不約而同，都是受惠戰後經濟復蘇，帶動樓價上升。至於第三及第四個周期，因經濟起伏，造就香港一班世界級地產富豪的誕生。
土地供應影響樓市走勢
踏入1984年，是香港樓市第六個周期。84年底，中英政府簽署聯合聲明，香港前景變得清晰，吸引外資來港。此外，當時正值減息周期，最優惠利率由84年中的17厘，大降至87年的5厘，加上香港政府限制每年最多供應50公頃土地，刺激樓市造好。
一片繁華景象，直至89年告終。「六四事件」引發香港移民潮，面對不明朗的前景，選擇賣掉香港物業，攜現金移民海外者眾，房屋需求驟降，樓價受影響暴跌三成，結束樓市第六個周期。
隨着91年，中英政府落實興建新機場，大型玫瑰園計劃再次振奮香港經濟，加上有限地供應土地的實質影響浮現，地產投機活動再次活躍，帶動樓價飆升，年內樓市大升51%。儘管港府在91及94年間，推行多項打擊樓市措施，包括將最高按揭成數由九成減至七成、業主需付樓價最少5%作首期，及徵收2.75%印花稅等。不過，樓價未有因此受打擊，在90年底至94年底4年間，樓市升幅達86%。
雖然打壓措施未見成效，但隨着最優惠利率從低位回升，由92年中的6.5厘，升至95年底的9厘，加上中國在94年進行宏觀調控，游資從香港回流內地，樓價在95年首三季平均下跌一成。
第七個周期，是香港樓市迎接「癲瘋」的一個周期，當年時勢如何造就「癲瘋」樓市，下次再談。（四之三）
張一鳴
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